Uitbouw aan de achterkant van jouw woning. Kosten + regelgeving.
Een uitbouw aan de achterkant van je woning is de ideale manier om jouw woonkamer te vergroten.
De vraag is echter: mag je zomaar uitbouwen aan de achterkant van jouw woning?
En zo ja, welke stappen moet je zetten om jouw verbouwing tot een goed einde te brengen?
Het goede nieuws is dat je in de meeste gevallen zonder bouwvergunning aan de achterkant van jouw woning mag uitbouwen. Het slechte nieuws is dat je niet zomaar regelvrij mag uitbouwen. Je moet wel aan een aantal voorwaarden voldoen.
De uitbouw mag bijvoorbeeld niet te groot zijn, je moet kunnen aantonen dat je voldoet aan de veiligheidsnormen uit het Bouwbesluit en je moet rekening houden met de afmetingen van de uitbouw.
Deze voorwaarden lijken misschien wat complex. Maar gelukkig valt het mee.
Na het lezen van deze blog weet je precies of jij mag uitbouwen aan de achterkant van jouw woning. Beloofd!
Sneak preview 1: aan de achterkant van jouw woning mag je in de meeste gevallen tot 4.0 meter vergunningsvrij uitbouwen.
Sneak preview 2: als je (vergunningsvrij) gaat uitbouwen ben je volgens het Bouwbesluit verplicht om bouwtekeningen en een constructieberekening te laten maken.
Sneak preview 3: een uitbouw kost gemiddeld €3.500,- per m2. Een standaard uitbouw van 20m2 kost gemiddeld €70.000,-.
Kleine bonus in deze blog :). Veel mensen vragen mij ook naar de kosten van hun uitbouw. Om je daarmee te helpen laat ik je aan het einde van de blog zien waar de kosten van een uitbouw uit bestaan en hoe hoog die kosten dan zijn.
Mag jij uitbouwen aan de achterkant van jouw woning?
Jouw belangrijkste vraag is natuurlijk: mag mijn uitbouw aan de achterkant van mijn woning vergunningsvrij worden gebouwd?
Om je te helpen met deze vraag heb ik naast het schrijven van deze blog ook een tool voor je gemaakt. Deze tool heb ik gemaakt op basis van alle regelgeving uit het Bouwbesluit.
Zo kun je via deze tool simpel zelf controleren of jij vergunningsvrij mag uitbouwen.
Het invullen van de check duurt maximaal 3 minuten.
In het vervolg van deze blog licht ik alle voorwaarden rondom vergunningsvrij bouwen trouwens verder toe.
Krijg je het antwoord dat je een vergunning moet aanvragen? Geen zorgen. Dat betekent niet direct dat de verbouwing helemaal niet meer doorgaat. In sommige gevallen kun je jouw verbouwwensen aanpassen, waardoor de verbouwing alsnog doorgaat.
Voorkom dat je het plaatsen van een uitbouw onderschat
Ik merk dat veel mensen het bouwen van een uitbouw aan de achterkant van hun woning onderschatten. Dat is zeker het geval als er zonder vergunning gebouwd mag worden. Daarom wil ik toch even kort stilstaan bij de risico’s van het bouwen van een uitbouw.
Een uitbouw is toch al 1.000 keer gebouwd?
Zo bijzonder is de verbouwing toch niet? Zo’n ding is al 1.000 keer gebouwd. Die combinatie van zinnen heb ik inmiddels meer dan 1.000 keer gehoord. Ergens hebben mensen die dat zeggen een punt.
Ze vergeten alleen dat je bij een uitbouw de constructie van jouw woning wijzigt. Doe je dat verkeerd?
Dan loop je het risico op scheuren, verzakkingen of erger.
Erger nog.
Niet alleen jij loopt het risico op tienduizenden euro’s schade. Ook jouw buren (of jij als jouw buren verbouwen) lopen het risico dat de woning gaat scheuren of verzakken.
De kans dat het fout gaat is daarbij niet zo groot, maar als het fout gaat, gaat het goed fout. Een voorbeeld van zo’n situatie is die van de familie van der Vlugt.
Zorg ervoor dat je dit soort situaties voorkomt!
Wist je dat jij volgens de Nederlandse Wet als huiseigenaar verantwoordelijk bent voor het voldoen aan de veiligheidsnormen uit het Bouwbesluit? En niet de aannemer?
Voorwaarden vergunningsvrij uitbouwen aan de achterkant van jouw woning.
Goed. Nu zijn we aangekomen bij de voorwaarden voor vergunningsvrij uitbouwen aan de achterkant van je woning.
Die voorwaarden heb ik hieronder voor je op een rijtje gezet:
- Je mag maximaal een bepaald % van je tuin bebouwen
- Je moet de uitbouw altijd op het achtererf bouwen
- De uitbouw mag niet dieper zijn dan 4.0 meter
- De uitbouw mag niet hoger zijn dan 30cm boven de 1e verdieping
- Je moet voldoen aan het Bouwbesluit en de welstandseisen
- Je moet voldoen aan de Gebruikseisen
In het vervolg van deze blog zal ik deze punten 1 voor 1 toelichten.
Woon je in een Rijksmonument of beschermde woning?
Is jouw woning trouwens bestempeld als een Rijksmonument, een dorpsmonument, een beschermd stadsgezicht of beschermd dorpsgezicht?
Dan mag je helaas nooit zonder bouwvergunning uitbouwen.
Dat betekent trouwens niet dat je helemaal niet mag bouwen. Dat betekent alleen dat de gemeente het ontwerp van jouw woning wil controleren.
In die gevallen is het belangrijk dat je samen met jouw architect het Bestemmingsplan en de Welstandseisen goed bestudeerd. Daarin staan namelijk de richtlijnen voor de bouw van jouw uitbouw.
Hoeveel mag je vergunningsvrij uitbouwen aan de achterkant van jouw woning?
Ten eerste is dit afhankelijk van de grootte van jouw tuin. Daarnaast is dat afhankelijk van hoe vol jij jouw tuin al hebt bebouwd.
Je mag namelijk maar een bepaald percentage van jouw totale bebouwingsgebied bebouwen.
Maar goed.
Hoe zitten die regels in elkaar hoor ik je denken. Daarover hieronder meer.
Is jouw tuin kleiner dan 100m2?
Dan mag je 50% van jouw tuin vergunningsvrij bebouwen.
Is jouw tuin tussen de 100m2 en 300m2?
Dan mag je 50m2 van je tuin bebouwen + 20% van het bebouwingsgebied groter dan 100m2.
Is jouw tuin groter dan 300m2?
Dan mag je 90m2 van je tuin bebouwen + 10% van het bebouwingsgebied dat groter is dan 300m2. Met een maximum van 150m2.
Zoals je ziet, zijn de regels gelukkig niet al te ingewikkeld. Zeker de eerste regel is vrij makkelijk te gebruiken omdat dit de grootte van de tuin gedeeld door twee is. De twee laatste regels zijn iets uitgebreider.
Om het je allemaal nog veel makkelijker te maken heb ik een tool (gebruik de sliders) gemaakt waarmee je simpel kunt berekenen hoeveel je mag bouwen zonder vergunning.
Hoe groot mag jouw uitbouw zijn?
Voldoe je aan het toegestane bebouwingsgebied? Dan moet je je daarnaast aan een aantal afmetingen houden.
Maar wat zijn de afmetingen dan?
Als eerste moet je naar de diepte kijken. Je mag namelijk maximaal 4.0 meter diep uitbouwen.
Naast de diepte van de uitbouw moet je ook rekening houden met de hoogte van jouw uitbouw.
De maximaal toelaatbare hoogte van de uitbouw is maximaal 30 centimeter boven de grens tussen de begane grond en de eerste verdieping. Deze maximale hoogte geldt alleen wanneer de hoofdconstructie meer dan één bouwlaag heeft.
Hieronder vind je een voorbeeld van deze regels :).
Heeft de woning één bouwlaag?
Dan mag de uitbouw niet hoger worden dan het hoofdgebouw.
Ook hier geldt weer dat de uitbouw gecontroleerd moet worden wanneer je hoger dan deze grenzen bouwt. Dit is met name ingevoerd om ervoor te zorgen dat de buren geen last krijgen van de uitbouw.
Een te hoge uitbouw houdt zonlicht en wind tegen en kan dus voor teveel hinder zorgen.
Let op. Wil je een grotere uitbouw? Dan kan dat nog steeds. Je moet alleen samen met jouw architect een omgevingsvergunning aanvragen.
Veiligheid, het Bouwbesluit en jouw uitbouw
Het belangrijkste onderdeel van het besluit zijn de veiligheidseisen. Deze staan onder andere opgesteld in artikel 2.6 en 2.7 van het Bouwbesluit.
Wat de eisen precies betekenen is voor jou niet relevant. Wat wel relevant is, is hoe je aan deze eisen kunt voldoen?
Dat is gelukkig erg eenvoudig.
Dat doe je namelijk door een constructieberekening van de uitbouw te laten maken. Hiermee toon je aan dat het ontwerp van de uitbouw veilig is en voldoe je aan de regelgeving.
Misschien wel net zo belangrijk. Veel verzekeraars eisen dat er een constructieberekening wordt toegevoegd in het dossier. Zonder berekening ben je vaak niet goed verzekerd.
Ben je vergunningsplichtig?
Dan is de constructieberekening een verplicht onderdeel van de vergunningsaanvraag.
Helaas komt het nog best vaak voor dat een aannemer het ontwerp van de constructeur niet altijd volgt. Soms met alle gevolgen van dien.
Omdat risico te voorkomen moet elke aannemer bij een vergunningsplichtige verbouwing vanaf 1 januari 2022 bewijzen dat hij bouwt volgens de constructieberekening. Hij mag hier nooit zonder toestemming vanaf wijken.
Voor vergunningsvrije bouwwerken is dit helaas nog niet verplicht. Daarom ons advies. Controleer altijd of de aannemer bouwt volgens het constructieve ontwerp. Doet hij dat niet? Trek dan aan de bel bij de constructeur.
De invloed van de Welstandsnota op jouw uitbouw
De Welstandseisen hebben betrekking op het uiterlijk van de woning. Deze eisen zorgen ervoor dat woningen in nieuwbouwwijken zo op elkaar lijken.
In de Welstandseisen vind je informatie over het te gebruiken materialen, de vormen en kleuren die je mag gebruiken.
Het kan handig zijn om eens in de buurt rond te kijken wat jouw buren al hebben gebouwd. In principe mag jij in dezelfde stijl jouw uitbouw plaatsen.
Ben je de eerste met een uitbouw in jouw buurt?
Dan kan de gemeente met een trendsetter beleid werken. In dat geval bepaal jij als het ware wat de richtlijnen voor een toekomstige uitbouw zijn.
In de praktijk is het voor een leek vrij moeilijk al deze eisen te interpreteren. Daarom is dit vaak het moment waar de architect jou helpt. De architect interpreteert de eisen van de gemeente en zet deze om in een bouwkundige tekening.
Zo weet je zeker dat jouw uitbouw voldoet aan de eisen gesteld door de overheid.
Het burenrecht en jouw uitbouw
In het Burgerlijk Wetboek, boek 5, artikel 37 tot en met 59 staan enkele bevoegdheden en verplichtingen van eigenaars van naburige erven beschreven. Dit om de rechten van jou en jouw buren te beschermen.
Je kunt deze rechten natuurlijk 1 voor 1 doorlezen. Mocht je daar geen zin in hebben deel ik graag de essentie met je.
De essentie is namelijk dat je jouw buren geen hinder mag toebrengen. Hinder wordt vastgesteld als zijnde rumoer, trillingen, stank of rookgassen. Je mag de buren ook geen licht, lucht of steun ontnemen.
Kortgezegd, je moet rekening houden met de buren. In de praktijk betekent dit dat je jouw plannen tijdig aan jouw buren moet voorleggen en eventuele bezwaren serieus moet nemen.
Hieronder vind je trouwens een illustratie met een korte samenvatting van alle regels voor het bouwen van een uitbouw.
De rol van de architect en constructeur bij jouw uitbouw
Tussen de regels door heb je het waarschijnlijk al een paar keer kunnen lezen. Zonder architect en constructeur voldoe je niet aan de regelgeving als je een uitbouw gaat plaatsen.
Dat is dus ook het geval als jouw uitbouw vergunningsvrij gebouwd mag worden.
Toch zijn dit niet de enige voordelen van het werk van een architect en constructeur.
Hieronder vind je een overzicht van de andere voordelen van een architect en constructeur:
- De kwaliteit van de verbouwing is hoger
- De uitvoering wordt goedkoper
- Je voorkomt boetes en een bouwstop
Hogere kwaliteit van de verbouwing
In de bouw wordt gecommuniceerd door middel van tekeningen. Op die manier zijn jouw wensen visueel en weet iedereen precies wat er gebouwd moet worden.
In de bouw is dat extra belangrijk, want vaak zijn er veel verschillende soort vakmannen aan het werk. Denk hier bijvoorbeeld aan de architect, constructeur, aannemer, gemeenteambtenaar, schilder, elektricien en loodgieter.
Zonder duidelijk tekeningen is de kans op misverstanden (dus fouten) een stuk groter.
Bijkomend voordeel 1
Doordat jouw wensen op papier staan kunnen de vakmannen jou beter advies geven. Denk hierbij aan het toevoegen van een lichtstraat of toch net de keuken iets verplaatsen.
De bouwtekeningen verhogen de kwaliteit van jouw verbouwing simpelweg door duidelijkheid te verschaffen aan iedereen die jou helpt met de verbouwing van jouw huis.
Bijkomend voordeel 2 😊
Verbouw je zonder constructietekening en wil je over een paar jaar een draagmuur verwijderen of een dakopbouw plaatsen? Dan kan dat niet zonder de hele constructie bloot te leggen.
Wat dat betekent?
Dat je het stucwerk moet slopen om te kijken welke constructie de aannemer heeft gebouwd. Zonder die informatie krijg je namelijk nooit meer een vergunning voor de opbouw en voor het verwijderen van de draagmuur.
De uitvoering wordt goedkoper
Het laten maken van bouwtekening en constructieberekening kost tussen de 2% en 4% van de totale bouwsom.
Dat is relatief weinig. Zeker als je bedenkt dat de tekeningen enorme impact hebben om de totale kosten van de verbouwing.
Een goed ontwerp bestaat uit zo min mogelijk materiaal en is goed uit te voeren voor de aannemer. Zo bespaar je manuren en materiaalkosten.
Een voorbeeld.
Een fundering op palen kost al snel €1.250,- per paal. Als je dankzij de constructeur geen 5 maar 3 palen nodig hebt, heb je al €2.500,- bespaart.
Zo zijn er verschillende onderdelen van de constructie, waarop een goede constructeur geld voor jou kan besparen.
Daarnaast voorkom je dankzij een goed ontwerp op de lange termijn scheuren en verzakkingen. Ook dat bespaart je een hoop geld.
Voorkomen van boetes en een bouwstop
De gemeente controleert natuurlijk of jouw verbouwing voldoet aan de eisen. Daarbij hebben ze de mogelijkheid om boetes uit te delen als je niet voldoet aan de regelgeving.
Die boetes zijn voor veel mensen niet zo’n ramp.
Wat veel vervelender is, is het risico op een bouwstop. In die gevallen wordt de bouw per direct stil gelegd en mag je pas verder totdat je hebt aangetoond dat jouw uitbouw veilig is.
Dat kan zorgen voor wekenlange vertraging.
Kan je netjes een bouwtekening en constructieberekening overleggen? En bouwt de aannemer volgens deze ontwerpen? Dan hoef je je daar geen zorgen over te maken.
Wat kost een uitbouw aan de achterkant van een woning?
Ontzettend veel mensen vragen ons naar de kosten van hun uitbouw. Logisch ook, want het is een flinke uitgave en je wil graag van te voren een goed beeld hebben van de totale kosten.
Om een goed antwoord op deze vraag te geven heb ik samen met mijn team een uitgebreid kostenonderzoek gedaan. Hierin hebben wij onze eigen ervaring gekoppeld met de input van onze klanten, onze partners & de bouwkostenwijzer van Archidat.
Conclusie?
Een uitbouw aan de achterkant van jouw woning kost gemiddeld €3.500,- per vierkante meter. De meest gebouwde uitbouw in Nederland, een uitbouw van 20m2 kost gemiddeld €70.000,-.
Met de kostentool hieronder kun je trouwens simpel de kosten van jouw verbouwing berekenen. Gebruik de slider om de juiste omvang die past bij jouw verbouwing te selecteren.
Waar bestaan de kosten van een uitbouw uit?
Kort gezegd bestaan de kosten van een uitbouw uit de volgende 4 onderdelen:
- Ontwerpkosten (bouwtekening en constructieberekening)
- Legeskosten (optioneel)
- Materiaal- en materieelkosten
- Arbeidskosten
Het grootste gedeelte van de kosten zijn uiteraard de kosten voor materiaal en arbeid. Die kosten beslaan zo’n 90% van het totaal.
Ik heb een blog geschreven met de resultaten van ons kostenonderzoek. Hier vind je in detail alle kosten waar jij tijdens jouw verbouwing mee te maken krijgt.
In het kort
Uitbouwen aan de achterkant van jouw woning is in veel gevallen dus geen enkel probleem. Het is alleen wel belangrijk dat je weet aan welke voorwaarden je moet voldoen.
Zorg er daarom voor dat je een ontwerp hebt dat voldoet aan de eisen en laat altijd een bouwtekening en constructieberekening maken.
Moet je toch een vergunning aanvragen?
Dan hoeft dat helemaal niet zo erg te zijn. In veel gevallen kun je samen met je architect toch met een ontwerp komen die je mag uitvoeren.
Heb je nog vragen over het bouwen van de uitbouw of een specifiek onderwerp uit deze blog?
Laat dan even een berichtje achter in de reacties onder deze blog. Wij helpen je graag verder.