Om 8 uur s’ avonds zitten jullie samen op de bank. Na urenlang praten zijn jullie tot de conclusie gekomen dat het huis te klein is. Jullie willen meer ruimte en twijfelen nu of dit wel mogelijk is.
Het huis staat midden in de stad en veel ruimte om uit te bouwen is er dus niet.
Nou ja. Het kan wel. Maar dan gaat er ook direct een groot stuk tuin verloren.
Gelukkig is er dan ineens een eureka moment. Jullie hebben de buren pas nog gehoord over een dakopbouw op een plat dak. Een dak net zoals dat van jullie.
Wat een perfect plan!
Helaas is dit ook alles wat jullie tot nu toe hebben. Een plan. Jullie weten nog helemaal niet of je hier dan vergunningen voor aan moet vragen, hoe het zit met de kosten en welke opties er dan allemaal zijn?
Geen zorgen. In deze blog ga ik je antwoord geven op al deze vragen.
Ik beloof je dat jij na het lezen van de blog alles weet van het plaatsen van een dakopbouw op jouw platte dak.
Sneak preview 1: je bent altijd vergunningsplichtig als je een dakopbouw wilt plaatsen. Om de omgevingsvergunning te krijgen moet je een bouwtekening en constructieberekening laten maken.
Sneak preview 2: een dakopbouw op een plat dak kost gemiddeld €2.200,- per vierkante meter.
Hoe ziet een dakopbouw op een plat dak er uit?
Een dakopbouw op een plat dak kan op verschillende manieren geplaatst worden en kan verschillende vormen hebben. De drie meest geplaatste vormen zijn een opbouw met…
- Eén schuine zijde
- Twee schuine zijden
- Plat dak
Ik begin in met de meest gebruikte soort. De opbouw met twee schuine zijden.
Deze soort wordt ook wel een tweezijdige nokverhoging genoemd. Deze zorgt ervoor dat het huis in plaats van een plat- een punt dak krijgt.
Hoewel deze opbouw voor veel mensen voor het karakteristieke ‘huis’ uiterlijk zorgt, is het nadeel dat je aan beide kanten van de woning minder ruimte hebt dan met een plat dak.
Uiteraard creëer je nog steeds ruimte, maar deze ruimte is aanzienlijk minder dan met bijvoorbeeld een opbouw met plat dak.
Deze opbouw zorgt voor verre weg de meeste extra ruimte. In de meeste gevallen creëer je op deze manier een volledige extra verdieping.
Ik zeg hier bewust dat dit in de meeste gevallen gedaan wordt, omdat een andere variant met plat dak ook steeds populairder wordt.
Hierbij plaats je deels een opbouw op het dak en laat je een ander gedeelte van het dak open voor een dakterras. Zeker in dichtbebouwde steden is dit een ideale oplossing voor een buitengedeelte aan de woning.
Naast een gedeelte van het dak bebouwen met een opbouw met plat dak, zie je ook de opbouwen met één schuine zijde steeds meer terug komen.
Hoewel deze soort dakopbouw toch echt al jaren bestaat, zie je ze zeker in steden als Rotterdam en Den Haag steeds meer terug komen. Alles wordt dicht bebouwd en toch wil je, zoals ook met een gedeeltelijke platte opbouw, een plek om naar buiten te gaan.
Het voordeel van de schuine opbouw ten opzichte van de platte opbouw is dat je toch het uiterlijk van een ‘standaard huis’ creëert. Je kijkt namelijk nog steeds tegen een schuin dak aan.
Het nadeel is echter weer dat de extra bewoonbare ruimte wel minder is doordat het dak afloopt.
Heb je een vergunning nodig voor de dakopbouw?
Het antwoord op deze vraag is erg simpel.
Ja. Je hebt altijd een vergunning nodig voor het plaatsen van een dakopbouw.
De vraag is echter nog wel of je de vergunning ook echt krijgt. Niet altijd wordt een vergunningsaanvraag goed gekeurd.
Gelukkig voor jou zal dit in de meeste gevallen wel gebeuren en zeker met de tips uit dit hoofdstuk en het volgende hoofdstuk, zorg je dat je aan alle vergunningseisen voldoet. De kans dat de vergunning toch afgekeurd wordt, wordt hierdoor aanzienlijk kleiner.
De dakopbouw moet aan het bestemmingsplan voldoen
Het belangrijkste punt waarop de opbouw getoetst wordt is het bestemmingsplan. Hierin staat beschreven wat de gemeente met een gebied voor ogen had, bijvoorbeeld of er woningen of kantoren in een bepaald gebied worden gebouwd.
Daarnaast bepaald het ook wat iemand mag bouwen en dus hoe die gebouwen gebruikt mogen worden.
De vergunning wordt altijd goed gekeurd wanneer de opbouw in het bestemmingsplan past. Hier gelden overigens ook nog andere regels die ervoor kunnen zorgen dat de vergunning alsnog afgekeurd wordt.
De vergunning kan ook goed worden gekeurd op basis van het bestemmingsplan wanneer dit via een omweggetje geregeld is. Er staan namelijk regels opgesteld om af te wijken van het bestemmingsplan. Deze regels noem je de binnenplanse afwijking.
De laatste manier om de vergunning niet bij voorbaat afgekeurd te krijgen is wanneer de opbouw niet geregeld is in het bestemmingsplan, maar de gemeente een ontheffingenbeleid hanteert. Hierdoor werkt de gemeente met je mee en staan ze de verbouwing toch toe.
Alleen wanneer de dakopbouw niet geregeld is in het bestemmingsplan en de gemeente niet meewerkt, zullen jouw plannen afgekeurd worden. Hierdoor kan de verbouwing niet plaatsvinden.
De welstandscommissie moet het plan goedkeuren
Voor vrijwel elke verbouwing geldt dat de welstandscommissie het plan goed moet keuren en dat je dus aan de welstandseisen moet voldoen. Deze eisen hebben vooral betrekking op het uiterlijk van de dakopbouw.
Zo staat er bijvoorbeeld in met welke kleuren er gebouwd mag worden of met welke materialen de opbouw gebouwd mag worden. Dit heeft de gemeente zo ingesteld om eenheid in de wijk te creëren en ervoor te zorgen dat de meeste woningen in de regel op elkaar lijken.
Er zijn uiteraard ook hier uitzonderingsgevallen.
Er zijn gebieden die welstandsvrij zijn verklaard door de gemeente. In dit geval is het niet nodig om aan welstandseisen te voldoen omdat deze simpelweg niet zijn opgesteld.
Daarnaast werken veel gemeenten met een trendsetter beleid. Hoewel de naam het al een beetje weg geeft is het principe ongeveer hetzelfde als ‘wie het eerst komt, het eerst maalt’.
Wanneer jij de eerste bent in de wijk die een dakopbouw gaat plaatsen, bepaal jij hoe deze opbouw eruit komt te zien. Alle andere buren die vervolgens ook een opbouw willen plaatsen, moeten vervolgens het uiterlijk van jouw opbouw volgen.
De volgende dakopbouw moet dus op dezelfde manier gedetailleerd en vormgegeven worden.
Betekent dit dan dat je helemaal los mag gaan met jouw opbouw?
Helaas niet.
Dat jij de eerste bent betekent juist dat er extra kritisch gekeken zal worden naar jouw opbouw. Uiteindelijk zal jouw dakopbouw namelijk een straatbeeld gaan bepalen en dus moet deze opbouw er geschikt uit zien.
Veel belangrijker om te weten is hoe je kan voldoen aan de eisen van de gemeente. Met andere woorden…
Wat heb je nodig om de dakopbouw te plaatsen?
Laten we in de eerste plaats eens kijken wat je nodig hebt om een omgevingsvergunning aan te vragen. Dit zorgt er namelijk ook direct voor dat de bouw van de opbouw soepel verloopt.
Om een omgevingsvergunning aan te vragen heb je altijd bouwtekeningen en een constructieberekening nodig. De bouwtekeningen bestaan uit archieftekeningen die al bestaan van het huis en nieuwe bouwtekeningen van de te plaatsen dakopbouw.
De gemeente zal de dakopbouw vervolgens toetsen aan de hand van eisen die staan opgesteld in het Bouwbesluit.
In dit besluit staan regels over het milieu en de gezondheid van de gebruiker, maar ook over de veiligheid van de constructie. Hier komt de constructieberekening van pas.
Aan de hand van de berekening kan de gemeente namelijk zien of je aan de veiligheidseisen, die staan opgesteld in artikel 2.1 en 2.2 van het Bouwbesluit, voldoet. Gelukkig houdt vrijwel elke constructeur al rekening met die eisen en weet je zeker dat de verbouwing daar niet op afgekeurd wordt.
Een constructieberekening voor een dakopbouw kost gemiddeld tussen de €600,- en €850,-.
Voor de dakopbouw zelf geldt dat je een aannemer in kunt schakelen die de opbouw gaat plaatsen. Deze aannemer doet dit aan de hand van de bouwtekeningen die je eerder hebt laten maken door een architect.
Het kan zijn dat uit de constructieberekening is gebleken dat ook de bestaande constructie verstevigd moet worden. Ook dit doet de aannemer. Bijvoorbeeld door flensjes te lassen aan de bestaande constructie.
Zo weet je zeker dat de constructie het niet begeeft wanneer je met meerdere mensen op het dak staat.
Tip. Vergelijk altijd meerdere aannemers door verschillende offertes aan te vragen. Veel belangrijker is echter nog om aannemers te vergelijken op basis van reviews van eerdere klanten!
Wat kost een dakopbouw op een plat dak?
Je snapt wel dat de kosten van een dakopbouw op een plat dak erg kunnen verschillen. Er zijn zoveel factoren die een rol kunnen spelen dat een precieze prijs voor jouw opbouw geven niet mogelijk is.
Ik kan je natuurlijk wel vertellen wat de verschillen in prijzen zijn, welke soort opbouw het duurste is en met welke materialen de opbouw gebouwd kan worden en hoe duur deze dan zijn.
Het soort dakopbouw
De dakopbouw met twee schuine zijden is in theorie het duurste omdat je hier de grootste constructie op het gebouw plaatst. Je creëert een volledige extra verdieping met een groot dak.
Hierdoor zullen ook de factoren die ik later in dit hoofdstuk bespreek een grotere rol spelen.
Dit geldt ook voor de dakopbouw met een plat dak. Hiervan kunnen we wel stellen dat het de meest lastige opbouw is.
De gemiddelde prijs per meter voor beide soorten is €3.250.
Voor de eenzijdige dakopbouw geldt dat deze minder belastend is voor het huis en dat er een kleinere constructie wordt gebouwd op het platte dak.
Een dakopbouw op een plat dak met één schuine zijde heeft een gemiddelde prijs per meter van €1.750.
Met de tool hieronder kan je de prijs van jouw opbouw makkelijk berekenen.
De extra kosten van een dakopbouw
Een factor die gelukkig niet vaak een rol speelt is de draagkracht van de fundering. Toch kan het zo zijn dat de extra bouwlaag die je toevoegt aan het gebouw te zwaar is voor de fundering en dat deze versterkt moet worden.
Je kan je voorstellen dat het risico hierop groter is voor een grotere dakopbouw.
De extra kosten voor het versterken van de fundering zijn een grijs gebied. Deze kunnen namelijk variëren van €2.000 tot tienduizenden euro’s extra.
Kortom, het versterken van de fundering zorgt altijd voor hoge extra kosten.
Daarnaast spelen natuurlijk ook de materialen van de opbouw een rol. Een dakopbouw op een plat dak is vaak van de volgende materialen gemaakt:
- Hout – €€ – 25 jaar
- Kunststof – €€ – 45 jaar
- Polyester – €€€ – 50 jaar
- Zink – €€€ – 50 jaar
- Steen – €€ – 50 jaar
Zoals je ziet staan bij alle materialen ook de prijsklasse en de gemiddelde levensduur aangegeven.
Mocht je over de materialen en andere extra kosten nog meer willen weten? Dan raad ik je aan om deze blog te lezen. Je vindt daar ook een handige tool om automatisch een schatting van de kosten voor jouw opbouw te maken.
Tip. Om kosten te besparen op het plaatsen van een opbouw, bijvoorbeeld op het huren van een kraan, is het verstandig om met buren af te stemmen of zij ook een opbouw willen plaatsen. Wanneer ook zij dit wel zien zitten, kan dit erg voordelig zijn voor de kosten.
4 Voordelen van een dakopbouw op een plat dak
Gelukkig heeft het bouwen van een dakopbouw op een plat dak ook veel voordelen. Dit is na alle regelgeving en kosten natuurlijk een erg fijn uitgangspunt.
De 4 grootste voordelen van een dakopbouw op een plat dak zijn:
- Je creëert een extra verdieping
- Het biedt de mogelijkheid voor een buitengebied
- Meer leefruimte
- De waarde van de woning stijgt
Het zal je na het lezen van de voordelen niet verbazen dat ze allemaal met elkaar samenhangen en elkaar misschien zelfs wel versterken.
Meer leefruimte dankzij de extra verdieping zorgen voor een gigantische toename van het wooncomfort. Je kunt ineens meerdere extra kamers maken voor bijvoorbeeld de kinderen.
Daarnaast kan je ook heet voordeel mee laten wegen wat ik eerder al met je besproken heb. De extra buitenruimte in de vorm van een dakterras kan met een dakopbouw veel makkelijker begaanbaar worden.
Je kunt een gedeelte van het platte dak dus overdekt laten met de opbouw, maar zorgt ook voor een plek waar je juist wel in het zonnetje kan zitten.
Natuurlijk is dit stukje extra wooncomfort geweldig wanneer je nog in het huis woont. Maar het is ook goed om te weten dat de waarde van de woning stijgt.
Sterker nog, met een opbouw is er zelfs een kans dat de woning meer waard wordt dan de verbouwing in eerste instantie kosten.
Tip. Wil je weten hoeveel meer jouw huis waard kan worden met een dakopbouw? Kijk dan eens op Funda naar huizen die de opbouw al wel hebben geplaatst. Hierdoor kan je makkelijk de prijs verschillen zien met huizen zonder opbouw.
Bereken nu zelf de kosten van jouw dakopbouw!
Tot slot heb ik nog een handige tool voor je om de kosten van jouw dakopbouw te berekenen. Door op de knop hieronder te drukken kom je bij onze gedetailleerde kostentool waarmee je de precieze kosten voor jouw specifieke opbouw kunt berekenen!
Nu weet je alles over een dakopbouw op een plat dak
Ik hoop dat ik me aan mijn eerdere belofte gehouden heb. Ik heb in ieder geval mijn best gedaan om alle vragen die je kon hebben over een dakopbouw op een plat dak te beantwoorden.
Maar…
Het kan natuurlijk zo zijn dat ik nog niet al jouw vragen heb beantwoord.
Laat in dat geval even een reactie achter onder deze blog. Wij helpen je dan zo snel mogelijk op weg met al jouw vragen.
Optopper
op 16 Sep 2023