Omgevingsvergunning Utrecht aanvragen... Dit is alles wat je moet weten!

Patrick van Hilst

Omgevingsvergunning Utrecht aanvragen. Wanneer moet dat, hoeveel kost de omgevingsvergunning en hoe verloopt de procedure?

Dit zijn vragen die wij vaak gesteld krijgen omdat het aanvragen van een omgevingsvergunning makkelijk lijkt, maar eigenlijk niet zo makkelijk is.

Er zijn namelijk veel regeltjes waar je op moet letten. Dit maakt het vaak onoverzichtelijk… Zeker wanneer je niet gewend bent om de procedure uit te voeren.

Maar! Na het lezen van deze blog moet het aanvragen van een omgevingsvergunning in Utrecht geen probleem zijn. Ik zal je hopelijk al je vragen beantwoorden, zodat jij met een gerust hart de vergunningsaanvraag kan doen!

Ben je al benieuwd? Lees dan snel verder!

Wanneer moet ik een omgevingsvergunning in Utrecht aanvragen?

Het begint natuurlijk bij de eerste vraag: Heb ik wel een omgevingsvergunning nodig?

Hierbij komen we ook gelijk bij het eerste nadeel, hier is niet echt een duidelijk globaal antwoord voor te geven. Het is namelijk zo dat er voor alle verbouwingen wel regels zijn over vergunningsvrij bouwen.

Het heeft weinig zin om al deze regels nu op te sommen. Want iemand die vergunningsvrij een draagmuur wil slopen, heeft niks aan een regel over een aanbouw.

Nu willen wij je natuurlijk wel helpen, want je moet ten slotte de regels wel weten om zelf te bepalen of je een omgevingsvergunning nodig hebt.

Dit heeft als voordeel dat je flink op kosten kan besparen, maar dat zal wel duidelijk worden in hoofdstuk 3.

Wij hebben voor verschillende verbouwingen een blog geschreven over vergunningsvrij bouwen. Hieronder vind je een opsomming van blogs die wij tot nu toe hebben geschreven.

Staat jouw verbouwing hier nou niet tussen? Neem dan even contact met ons op zodat wij jou verder kunnen helpen!

Ook kan je de vergunningscheck doen via het omgevingsloket op Omgevingsloket.nl.

De rede dat je in sommige gevallen een vergunning nodig hebt is eigenlijk heel simpel. De gemeente Utrecht wil de veiligheid van jou en jouw buurtbewoners garanderen. Zij moeten dus zeker weten dat bouwwerken goed gebouwd worden.

Daarnaast willen ze ook het aanzicht van Utrecht behouden. Hoe dit gebeurd lees je verderop in de blog.

Hoe vraag ik een omgevingsvergunning Utrecht aan?

Als je dit hoofdstuk leest neem ik aan dat je een omgevingsvergunning nodig hebt. Helaas zal dit wat extra kosten meebrengen, maar je weet nu wel zeker dat het bouwwerk volgens de wet wordt goedgekeurd!

Nu moet je echter wel met de procedure beginnen en tijd investeren in de vergunningsprocedure.

Het aanvragen van de vergunning hoeft niet moeilijk te zijn. Je moet echter wel weten wat je moet doen en wat je nodig hebt. De aanvraag vereist namelijk wat documentatie.

Wanneer je dit niet weet, kan de aanvraag nog langer duren..

Omdat de aanvraag via het landelijk orgaan gaat, gelden voor heel Utrecht dezelfde stappen. Dit is anders dan in een Amsterdam, waar je wel verschillende regels hebt per stadsdeel.

Ik zal hieronder een verkort stappenplan geven. Wil je een uitgebreid stappenplan lezen? Lees dan mijn blog: Procedure omgevingsvergunning… Hoe gaat dat eigenlijk?

Het stappenplan:

Stap 1 – Controleer bij het Omgevingsloket of je wel een vergunning nodig hebt. Als het goed is heb jij deze stap al gevolgd.

Stap 2 – Begin met het opstellen van de conceptaanvraag. Er wordt dan gekeken of het plan haalbaar is en niet in strijd met het Omgevingsplan. Je kunt er dan voor kiezen om direct een omgevingsvergunning aan te vragen. (Dit is vooral slim bij eenvoudige constructies)

Stap 3 – Lever de bouwtekeningen en constructieberekeningen aan. Weet je niet hoe je deze aanvraagt? Geen zorgen, dit wordt in het volgende hoofdstuk duidelijk.

Stap 4 – Wacht tot de aanvraag is goedgekeurd. Je kunt beginnen met bouwen!

Wat heb ik nodig om een omgevingsvergunning te krijgen?

Zoals duidelijk werd in stap 3 van het stappenplan, heb je voor een omgevingsvergunning documentatie nodig. Daarnaast moet je ook andere gegevens indienen.

Allereerst zijn de gegevens van de aanvrager van belang. Dit zijn dus jouw persoonsgegevens, maar hierbij voldoet eigenlijk al de naam en het adres. Daarnaast is ook de kadastrale aanduiding nodig.

Wat is dat dan? Hoor ik je jezelf afvragen…

In de kadastrale aanduiding staat aan welke kant van het gebouw verbouwd wordt. Als je mijn blog over de vergunningsplicht van jouw verbouwing hebt gelezen, weet je als het goed is waarom dit van belang is!

Heb je dit nou niet dan leg ik het je even uit…

Voor veel verbouwingen maakt het uit of je op het voorerf of achtererf bouwt. Het verschil tussen de twee is op het plaatje hierbeneden aangegeven.

Wanneer je bijvoorbeeld een aanbouw op het voorerf bouwt, heb je eigenlijk altijd een vergunning nodig. Dit komt omdat het aanzicht van de wijk veranderd.

Weet je nog… Het aanzicht dat door de gemeente Utrecht wordt beschermd.

Vandaar dat er altijd gekeken moet worden of de verbouwing dit aanzicht niet teveel veranderd.

De documenten die ingediend moeten worden

Dan nu de documenten die ingediend moeten worden. Want ook die zijn helaas nodig…

Dit is vooral jammer omdat er tijd nodig is om de documenten aan te vragen en dit ook nog extra kosten met zich mee brengt.

Maar er is goed nieuws! Want het eerste document kost helemaal niks. Dit is een aanduiding van de locatie die kan worden gemaakt door een situatietekening (die dan weer wel geld kost), een kaart, foto’s of ander beeldmateriaal. Dit zal het makkelijker maken om te bepalen of de verbouwing toegelaten kan worden.

De constructieberekening en bouwtekening

De constructieberekening wordt samen met de bouwtekening gebruikt om te bekijken of het bouwwerk aan de eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving voldoet. Ook moet natuurlijk worden gekeken of het bouwwerk wel voldoende sterk is.

De bouwtekeningen die je met de constructieberekening aanlevert kan je laten maken door een bouwkundig tekenaar of architect. En om het je nog makkelijker te maken, dit kan gewoon bij ons!

Neem gerust contact met ons op zodat wij je hier snel mee kunnen helpen.

Zoals ik in stap 3 van het stappenplan al aangaf, heb je de tekeningen en berekening niet gelijk nodig bij de aanvraag. Je kan deze altijd nog later inleveren.

Dit raden wij sterk aan omdat dit weer tijd bespaart. De aanvraag kost toch weer extra tijd, dus het is voordelig als je hier niet op hoeft te wachten.

Wat zijn de kosten voor een omgevingsvergunning Utrecht?

Ook hier geldt hetzelfde als voor de regels van vergunningsvrij bouwen, er is niet één antwoord te geven.

De voornaamste kosten van de aanvraag zijn namelijk de kosten van de bouwtekeningen en constructieberekeningen.

En heel simpel gezegd, die verschillen per soort verbouwing, maar ook gewoon per verbouwing. Want natuurlijk is een bouwtekening voor een dakkapel anders dan die voor een aanbouw, maar ook niet elke aanbouw is hetzelfde.

Wanneer het meer kost om bouwtekeningen te maken, zullen ze ook meer kosten. En voor een constructieberekening geldt natuurlijk precies hetzelfde.

Wil je nou weten wat de kosten ongeveer zullen zijn? Dan heb ik hier uiteraard een blog over geschreven! Kosten omgevingsvergunning… Hoeveel kost een omgevingsvergunning?

Kosten waar men vaak geen rekening mee houdt zijn de legeskosten. Dit zijn kosten die door de gemeente worden opgesteld voor het in behandeling nemen van jouw vergunningsaanvraag.

In Utrecht werken ze met een soort schijven stelsel voor deze legeskosten. Alleen zal er voor jouw verbouwing waarschijnlijk maar één schijf van toepassing zijn.

De schijven die zijn opgesteld werken als volgt:

  • Bij bouwkosten minder dan €1.000.000 geldt een legestarief van 2,26% met een minimum van €138,80
  • Voor bouwkosten tussen de €1.000.000 en €5.000.000 geldt een legestarief van 1,99% met een minimum van €2600,00
  • Wanneer de verbouwing tussen de €5.000.000 en €50.000.000 kost, geldt een legestarief van 1,75% met een minimum van €107.000,00
  • Boven de €50.000.000 geldt een vast bedrag van €970.000,00 dat wordt vermeerder met een percentage van 0,15% over de bouwkosten meer dan €50.000.000

Omdat de verbouwing van een standaard huis natuurlijk nooit meer dan €1.000.000 zal kosten, kan je dus uitgaan van een extra legestarief van 2,26%.

Wanneer je echter een bedrijfspand gaat verbouwen, kan het zomaar zijn dat de kosten hoger worden. Waardoor je wel in een volgende schijf komt.

Hoelang duurt een vergunningsaanvraag bij de gemeente Utrecht?

Je hebt alle stappen afgerond. De documenten zijn opgestuurd en de gegevens zijn ingevuld. Dus nu is het wachten tot de aanvraag is goedgekeurd. Maar… hoelang duurt dat eigenlijk?

Een normale aanvraagt volgt, zoals de naam al zegt, de reguliere procedure. Deze aanvraag zal maximaal 8 weken duren. Je zal te horen krijgen of de aanvraag wordt goedgekeurd, dat er meer documenten nodig zijn of dat de aanvraag wordt afgekeurd.

De aanvraag kan ook langer duren, wanneer je een uitgebreide procedure volgt. Deze procedure kan tot 26 weken duren.

Let wel op! Voor beide procedures geldt dat deze verlengd kan worden met 6 weken. Het kan dus zo zijn dat je nog wat langer op de vergunning moet wachten.

Heb je geen zin om zo lang te wachten> Of kan je niet zo lang wachten in verband met de verbouwing? Dan bestaat er de mogelijkheid om een flitsvergunning aan te vragen.

Nu is het natuurlijk niet zo dat je de vergunning dan in een flits hebt. Maar, de vergunningsaanvraag zal wel veel sneller worden afgehandeld. Het is dan overigens wel zo dat de bouwtekeningen en constructieberekening al nodig zijn bij het begin van de aanvraag. Dit komt omdat deze dan gelijk gecheckt kunnen worden.

Er zijn aan deze vorm wel extra kosten verbonden. Je zal na het indienen van de aanvraag horen of deze in aanmerking komt voor de flitsvergunning. Als dit niet het geval is, wordt de aanvraag afgehandeld met de normale procedure.

Als laatste moet je altijd nog rekening houden met de buren. Zij hebben namelijk een periode van 6 weken om bezwaar in te dienen tegen de bouw. Dit kan bijvoorbeeld zo zijn wanneer ze vinden dat een aanbouw teveel zonlicht wegneemt van hun tuin.

Daarom raden wij aan om de verbouwing gelijk goed met de buren te bespreken. Dit voorkomt verrassingen voor de buren, maar ook voor jou zelf. Daarbij geeft het je natuurlijk een veel geruster gevoel wanneer de buren met de verbouwing instemmen.

Omgevingsvergunning Utrecht afgewezen, wat nu?

Je hebt al die tijd zitten wachten om de goedkeuring van de vergunningsaanvraag en dan krijg je ineens het nieuws dat de aanvraag is afgewezen…

Dit is natuurlijk een flinke domper en je vraagt je af wat je nu dan moet doen?

Als de aanvraag wordt afgewezen zal de gemeente Utrecht hier altijd een motivatie bij toevoegen. Zorg ervoor dat je deze motivatie goed begrijpt. Dit is handig, omdat je zelf weer moet kunnen motiveren waarom de aanvraag toch goedgekeurd moet worden.

Dit noemen we een bezwaarschrift indienen…

Dit bezwaarschrift moet binnen zes weken na de afwijzing worden ingeleverd bij het college van bestuur en wethouders.

Er zal dan binnen zes weken worden besloten wat er met de zaak gedaan wordt. Om te zorgen dat je zekerder bent van je zaak kan je ook een advocaat inschakelen. Deze weet simpel weg meer van dit soort zaken dan jij en kan daardoor waarschijnlijk beter een bezwaarschrift opstellen.

Al begonnen met bouwen zonder vergunning in Utrecht?

Wat nou als je al bent begonnen met bouwen en niet wist dat je een omgevingsvergunning nodig had? Dit kan natuurlijk voorkomen omdat niet iedereen bekend zal zijn met het aanvragen van een vergunning.

Zeker wanneer je zelf gaat klussen kan dit voorkomen, want een aannemer weet vaak wel wanneer de vergunning nodig is.

Dat je geen vergunning hebt houdt natuurlijk niet in dat je alles meteen moet slopen. De gemeente Utrecht heeft echter wel het recht om de verbouwing stop te zetten. Je mag dan pas weer verder bouwen als je voldoet aan de eisen.

Wanneer je erachter komt dat je een vergunning nodig had, misschien wel door het lezen van deze blog, informeer de gemeente Utrecht dan meteen om verdere problemen te voorkomen!

De gemeente zal dan bepalen of je volgens de regels werkt en je moet alsnog een omgevingsvergunning aanvragen. De gemeente kan deze dan verstrekken of afkeuren.

Wanneer de bouw definitief is afgekeurd moet je alles weer in de oude staat terug brengen..

Wat nou als je dit niet doet? Dan krijg je een boete. Als je die boete niet betaalt én dus de opdracht niet opvolgt, zal de gemeente ervoor zorgen dat het bouwwerk naar de oude staat wordt terug gebracht. Dit klinkt natuurlijk heel heftig, maar het zal helaas wel het gevolg zijn wanneer je de regels niet volgt.

Er is dus eigenlijk maar één hele simpele conclusie! Zorg er gewoon altijd voor dat je zeker weet of je wel of geen omgevingsvergunning nodig hebt. Zo voorkom je dat je voor niet bent begonnen aan een verbouwing.

In het kort

Je weet nu precies wanneer je een omgevingsvergunning aan moet vragen en hoe je de vergunning aanvraagt. Je kan dus mooi aan de slag met de verbouwing.

Heb je nou toch nog vragen over het aanvragen van de omgevingsvergunning of wanneer je deze nodig hebt? Of heb je misschien wel aanvullende tips voor het aanvragen van de vergunning?

Laat dan een berichtje achter in de berichtenbox! Ik ben benieuwd 🙂