Wanneer heb je een vergunning voor een dakopbouw nodig?
Kosten dakopbouw... Wat kost een dakopbouw?
Wat kost een opbouw op een huis?
Wat kost een opbouw per m2?
Wanneer heb je een vergunning voor een dakopbouw nodig?
Vergunning dakopbouw... Wanneer moet ik een vergunning aanvragen en hoeveel kost zo'n vergunning dan? Krijg ik altijd een vergunning en hoelang duurt het voordat ik een vergunning krijg? Dit zijn vragen die vaak aan ons gesteld worden.
Mensen willen graag hun huis verbouwen maar weten eigenlijk niet of dit zomaar mag en weten ook niet hoe zij dit moeten checken. Daarom heb ik deze blog geschreven. Ik hoop je antwoord te kunnen geven op al jouw vragen en je verder te helpen in het aanvragen van jouw vergunning.
Hiervoor moet je namelijk aan verschillende regels en eisen voldoen.
Een vergunning krijg je dus niet zomaar. Gelukkig vertel ik je in deze blog hoe je zeker weet dat je voldoet aan alle vergunningseisen en natuurlijk wat die eisen dan precies inhouden.
De eerste eis is dat een dakopbouw in het bestemmingsplan moet passen…
Nu is dit natuurlijk al bepaald wanneer jij je huis wil gaan verbouwen. Het stadsgezicht dat wordt bepaald door de gemeente is meer van belang. Er moet namelijk afgeleid worden of een dakopbouw in het bestemmingsplan past. Er zijn vervolgens 4 opties:
Bij een ontheffingsbeleid staan de regels ook niet in het bestemmingsplan, maar werkt de gemeente in principe mee. Wanneer de dakopbouw niet in het bestemmingsplan past is de kans groot dat je geen vergunning zal krijgen.
In de welstandseisen staat bijvoorbeeld vermeld welke materialen er gebruikt mogen worden bij een dakopbouw of welke kleur deze moet krijgen.
Het kan voorkomen dat het gebied waar je wilt gaan bouwen, jouw woonwijk, welstandsvrij is. In dat geval werkt de gemeente vaak met een trendsetter beleid. Dit houdt in dat in dit geval de eerste dakopbouw in een rijk met huizen bepalend is voor overige nog te realiseren opbouwen.
Hierdoor laat de gemeente de eerste verbouwer grotendeels vrij in zijn keuzes en is de rest verplicht om mee te gaan. Het is echter wel zo dat er kritisch gekeken zal worden naar de eerste opbouw, omdat deze het uiteindelijk straatbeeld zal bepalen.
Deze woningen noemen we beschermde woningen en zijn dorps- of stadsgezichten en gemeentelijke- of rijksmonumenten. Al deze woningen zijn van regionaal of nationaal belang en moet daarom zo goed mogelijk beschermd blijven.
Aanpassingen maken aan deze woningen is dus ook lastiger en hierdoor helaas ook duurder. Een architect zal bijvoorbeeld met al de extra eisen uit het eerder genoemde bestemmingsplan rekening moeten houden.
Kortom, een dakopbouw plaatsen op een beschermde woning kan in sommige gevallen wel, maar dit hangt volledig van de eisen van jouw gemeente voor het desbetreffende gebouw af.
Het besluit test verschillende eisen op het gebied van:
Aantonen dat de constructie ook daadwerkelijk aan de normen voldoet doe je met een constructieberekening. In deze berekening neemt een constructeur alle constructieonderdelen mee en zal hij de krachten op de constructie berekenen.
Het resultaat is een veilig constructie waaronder jij zonder zorgen kan leven.
Hierbij geef ik dus eigenlijk ook direct antwoord op de vraag…
Om te weten hoe de dakopbouw eruit gaat zien heeft een constructeur wel een tekening nodig waarop alle constructieonderdelen te zien zijn. Deze tekening noemen we een constructietekening en is onderdeel van… je raadt het al: de bouwtekening.
Hiervoor dien je een aanvraag in bij de gemeente. Via de website van het omgevingsloket, Omgevingsloket.nl, kom je te weten welke gegevens je moet aan leveren. Log op deze website in met je DigiD inlogcode.
Het is in het geval van de dakopbouw niet noodzakelijk om een vergunningcheck te doen. Deze check is enkel om te bepalen of je een vergunning nodig hebt en dit is in dit geval volledig zeker.
Gelukkig is het echter zo dat al die technische regels worden meegenomen in het maken van een bouwtekening. Voor jou is het ook helemaal niet belangrijk om te weten wat al die regels precies zijn.
Architecten hebben hier tenslotte een lange opleiding voor gevolgd en weten dus precies welk ontwerp er wel of niet op jouw dak komt.
Wat je echter wel kunt doen, is na gaan of de architect op de hoogte is van de eisen van de gemeente. Hierdoor weet je zeker dat hij levert wat er nodig is. Vervolgens is het ook belangrijk dat je continu met de architect overlegt zodat je zeker weet dat hij het goede ontwerp tekent.
Helaas zal je er in dit proces ook achter komen dat waarschijnlijk niet al jouw wensen in de praktijk gerealiseerd kunnen worden. Zo kan de opbouw bijvoorbeeld niet altijd zo groot worden als je zou willen doordat de architect met zichtlijnen te maken heeft.
Ik hoor je nu denken, wat voor lijnen? Maar dit is dus precies een punt wat de architect allemaal regelt.
Voor de bouwtekening en constructieberekening van een dakopbouw kan je bij ons terecht. Klik hiervoor op de knop hier beneden! Om jou verder te helpen hebben we zelfs een blog geschreven met zes handige tips om kosten te besparen op jouw bouwtekening: 6 tips om kosten te besparen op jouw bouwtekening.
De omgevingsvergunning zal jij zelf aan moeten vragen, maar wij kunnen je wel helpen met deze aanvraag. Deze optie kan je kiezen tijdens de offerte aanvraag!
Over het algemeen zijn deze kosten zo’n twee procent van de uiteindelijke bouwkosten. Stel dat de kosten van de dakopbouw uitkomen op 5.000 euro, dan zullen de leges kosten twee procent van dit bedrag, dus 100 euro, zijn.
Voor het bestemmingsplan wordt vooral gekeken of de dakopbouw in het plan past. Doormiddel van de welstandsnota wordt gekeken of het gaat om een monumentaal pand of stadsgezicht. Met het bouwbesluit gaat het om de eerder genoemde eisen die hierin zijn opgesteld.
Ook na het verkrijgen van een dakopbouw vergunning is de vergunningsprocedure nog niet helemaal afgelopen. Zodra je de vergunning verkregen hebt, krijgen belanghebbenden, dit zijn vaak de buren, de mogelijkheid om bezwaar te maken. Het gaat om een bezwaarperiode van zes weken.
Zoals eerder gezegd is het daarom belangrijk dat je de bouw vooraf met de buren bespreekt. Je kan nu in principe al beginnen met het uitvoeren van de (voorbereidende) werken, maar dat is niet zonder risico. Over het algemeen wordt dan ook aangeraden om de bezwaarperiode af te wachten.
Na het verstrijken van de termijn van zes weken wordt de vergunning immers onherroepelijk en kan je definitief zonder risico aan de bouw beginnen.
Mensen willen graag hun huis verbouwen maar weten eigenlijk niet of dit zomaar mag en weten ook niet hoe zij dit moeten checken. Daarom heb ik deze blog geschreven. Ik hoop je antwoord te kunnen geven op al jouw vragen en je verder te helpen in het aanvragen van jouw vergunning.
Heb ik een vergunning dakopbouw nodig?
Het antwoord op deze vraag is heel simpel. Je hebt altijd een omgevingsvergunning nodig voor een dakopbouw. De vraag is echter of je deze vergunning krijgt.Hiervoor moet je namelijk aan verschillende regels en eisen voldoen.
Een vergunning krijg je dus niet zomaar. Gelukkig vertel ik je in deze blog hoe je zeker weet dat je voldoet aan alle vergunningseisen en natuurlijk wat die eisen dan precies inhouden.
De eerste eis is dat een dakopbouw in het bestemmingsplan moet passen…
Schematische weergave nokverhoging
Een dakopbouw in het bestemmingsplan
Een punt waarop de gemeente een vergunningsaanvraag kan afkeuren is het bestemmingsplan. Hierin staat wat de gemeente met een gebied voor ogen had. Zo wordt er bijvoorbeeld in vermeld of er op een gebied woningen gebouwd worden of kantoren.Nu is dit natuurlijk al bepaald wanneer jij je huis wil gaan verbouwen. Het stadsgezicht dat wordt bepaald door de gemeente is meer van belang. Er moet namelijk afgeleid worden of een dakopbouw in het bestemmingsplan past. Er zijn vervolgens 4 opties:
Wanneer de dakopbouw in het bestemmingsplan past zal de gemeente je een vergunning verstrekken. Ook wanneer een dakopbouw geregeld wordt in het bestemmingsplan krijg je een vergunning. Er wordt dan via een omweg gekeken of een dakopbouw mogelijk is, omdat dit niet specifiek in het plan staat.
- De dakopbouw past in het bestemmingsplan
- Een dakopbouw wordt geregeld in het bestemmingsplan
- De gemeente hanteert een ontheffingsbeleid
- De dakopbouw past niet in het bestemmingsplan
Bij een ontheffingsbeleid staan de regels ook niet in het bestemmingsplan, maar werkt de gemeente in principe mee. Wanneer de dakopbouw niet in het bestemmingsplan past is de kans groot dat je geen vergunning zal krijgen.
De welstandseisen en de invloed op jouw dakopbouw
Hoe jouw dakopbouw eruit komt te zien heeft grotendeels te maken met de welstandseisen. Wanneer je een vergunning aanvraagt voor jouw dakopbouw moet het plan gekeurd worden door een welstandscommissie.In de welstandseisen staat bijvoorbeeld vermeld welke materialen er gebruikt mogen worden bij een dakopbouw of welke kleur deze moet krijgen.
Het kan voorkomen dat het gebied waar je wilt gaan bouwen, jouw woonwijk, welstandsvrij is. In dat geval werkt de gemeente vaak met een trendsetter beleid. Dit houdt in dat in dit geval de eerste dakopbouw in een rijk met huizen bepalend is voor overige nog te realiseren opbouwen.
Hierdoor laat de gemeente de eerste verbouwer grotendeels vrij in zijn keuzes en is de rest verplicht om mee te gaan. Het is echter wel zo dat er kritisch gekeken zal worden naar de eerste opbouw, omdat deze het uiteindelijk straatbeeld zal bepalen.
Tip. Is er in jouw wijk al een dakopbouw geplaatst? Dan is de kans groot dat jouw dakopbouw dezelfde uiterlijke kenmerken moet hebben. Hierdoor kan je alvast een goede schatting maken van het gewenste uiterlijk van jouw opbouw.
Gaat het om een beschermde woning of stadsgezicht?
De eerder genoemde eisen gelden voor alle woningen, maar er zijn ook woningen waarbij er extra eisen gelden. Deze zijn opgesteld op bijvoorbeeld de cultuurhistorische waarde van de woning te behouden.Deze woningen noemen we beschermde woningen en zijn dorps- of stadsgezichten en gemeentelijke- of rijksmonumenten. Al deze woningen zijn van regionaal of nationaal belang en moet daarom zo goed mogelijk beschermd blijven.
Aanpassingen maken aan deze woningen is dus ook lastiger en hierdoor helaas ook duurder. Een architect zal bijvoorbeeld met al de extra eisen uit het eerder genoemde bestemmingsplan rekening moeten houden.
Kortom, een dakopbouw plaatsen op een beschermde woning kan in sommige gevallen wel, maar dit hangt volledig van de eisen van jouw gemeente voor het desbetreffende gebouw af.
Tip. Twijfel je of je in een beschermde woning woont? Zorg dan dat je nagaat of je hier te maken mee hebt voordat je plannen maakt voor een dakopbouw. Hier kan de architect dan rekening mee houden en kan worden bekeken of een dakopbouw op jouw huis geplaatst mag worden.
Een dakopbouw en het bouwbesluit
Het Bouwbesluit kunnen we wel beschouwen als de heilige graal in de bouwwereld. Het is dé verzameling van alle bouwtechnische voorschriften in de bouw. Dit betekent dat het vooral gaat om voorschriften die betrekking hebben op de constructie.Het besluit test verschillende eisen op het gebied van:
Dat laatste punt is natuurlijk voor zowel de gemeente als jou als bewoner het belangrijkste punt. In het bouwbesluit zijn voor de veiligheid in artikel 2.1 en 2.2 de NEN-EN 1990 normen opgesteld waaraan elke constructie moet voldoen.
- De energiezuinigheid van de constructie
- De gezondheid van de gebruiker
- Het milieu
- De bruikbaarheid van de dakopbouw
- De veiligheid van de dakopbouw
Aantonen dat de constructie ook daadwerkelijk aan de normen voldoet doe je met een constructieberekening. In deze berekening neemt een constructeur alle constructieonderdelen mee en zal hij de krachten op de constructie berekenen.
Het resultaat is een veilig constructie waaronder jij zonder zorgen kan leven.
Hierbij geef ik dus eigenlijk ook direct antwoord op de vraag…
Wat heb je nodig om een dakopbouw vergunning aan te vragen
Dit zijn namelijk de constructieberekening en een bouwtekening. De rede van de constructieberekening weet je inmiddels en waarom je de bouwtekening nodig hebt is eigenlijk heel simpel.Om te weten hoe de dakopbouw eruit gaat zien heeft een constructeur wel een tekening nodig waarop alle constructieonderdelen te zien zijn. Deze tekening noemen we een constructietekening en is onderdeel van… je raadt het al: de bouwtekening.
Het aanvragen van een vergunning voor jouw dakopbouw!
Je weet nu als het goed is precies waar de gemeente al zal letten, de vraag is echter hoe je de omgevingsvergunning nu eigenlijk aan kunt vragen.Hiervoor dien je een aanvraag in bij de gemeente. Via de website van het omgevingsloket, Omgevingsloket.nl, kom je te weten welke gegevens je moet aan leveren. Log op deze website in met je DigiD inlogcode.
Het is in het geval van de dakopbouw niet noodzakelijk om een vergunningcheck te doen. Deze check is enkel om te bepalen of je een vergunning nodig hebt en dit is in dit geval volledig zeker.
Let op(!). Bij het niet aanvragen van een vergunning kan een boete het gevolg zijn. Bij een overtreding gaat het namelijk over een economisch delict, waarbij de uiteindelijk sanctie afhankelijk zal zijn van de kwalificatie van het delict. Die kwalificatie is vooral gericht op de ernst van het delict. Het kan hierbij namelijk om een overtreding of een misdrijf gaan. Een standaard regel is wel: hoe hoger de waarde van jouw woning/verbouwing, hoe hoger de boete.Hoe de procedure van de vergunningsaanvraag precies verloopt vertel ik je in mijn blog Procedure omgevingsvergunning... Hoe moet ik een vergunning aanvragen?. De procedure is in principe namelijk altijd hetzelfde en geldt daarom ook voor het plaatsen van een dakopbouw.
De technische regels waaraan een dakopbouw moet voldoen
Naast het bestemmingsplan, de welstandseisen, een beschermde woning of het Bouwbesluit zijn er ook nog technische regels waaraan je moet voldoen. De lijst met deze regels gaat nog verder dan de eisen die bijvoorbeeld al in het Bouwbesluit staan opgesteld.Gelukkig is het echter zo dat al die technische regels worden meegenomen in het maken van een bouwtekening. Voor jou is het ook helemaal niet belangrijk om te weten wat al die regels precies zijn.
Architecten hebben hier tenslotte een lange opleiding voor gevolgd en weten dus precies welk ontwerp er wel of niet op jouw dak komt.
Wat je echter wel kunt doen, is na gaan of de architect op de hoogte is van de eisen van de gemeente. Hierdoor weet je zeker dat hij levert wat er nodig is. Vervolgens is het ook belangrijk dat je continu met de architect overlegt zodat je zeker weet dat hij het goede ontwerp tekent.
Helaas zal je er in dit proces ook achter komen dat waarschijnlijk niet al jouw wensen in de praktijk gerealiseerd kunnen worden. Zo kan de opbouw bijvoorbeeld niet altijd zo groot worden als je zou willen doordat de architect met zichtlijnen te maken heeft.
Ik hoor je nu denken, wat voor lijnen? Maar dit is dus precies een punt wat de architect allemaal regelt.
Kosten voor een vergunning dakopbouw...
Zoals eerder gezegd heb je voor de aanvraag van een omgevingsvergunning een bouwtekening en constructieberekening van de aanbouw nodig. Hieronder vind je een overzicht van de kosten van een vergunning voor jouw dakopbouw.| Type kosten | Gemiddelde prijs in EUR |
|---|---|
| Legeskosten dakopbouw | €500,- tot €900,- |
| Vergunningsaanvraag | €150,- tot €350,- |
| Bouwtekening | €500,- tot €800,- |
| Constructieberekening | €300,- tot €900,- |
| Totaal tussen | €1.500 tot €3.000,- |
Voor de bouwtekening en constructieberekening van een dakopbouw kan je bij ons terecht. Klik hiervoor op de knop hier beneden! Om jou verder te helpen hebben we zelfs een blog geschreven met zes handige tips om kosten te besparen op jouw bouwtekening: 6 tips om kosten te besparen op jouw bouwtekening.
De omgevingsvergunning zal jij zelf aan moeten vragen, maar wij kunnen je wel helpen met deze aanvraag. Deze optie kan je kiezen tijdens de offerte aanvraag!
Legeskosten dakopbouw
Wij moeten wel een kanttekening plaatsten bij de kosten. Er zijn hierbij namelijk geen legeskosten meegenomen. Dit zijn kosten die de gemeente opstelt voor het in behandeling nemen van een aanvraag om een vergunning te krijgen.Over het algemeen zijn deze kosten zo’n twee procent van de uiteindelijke bouwkosten. Stel dat de kosten van de dakopbouw uitkomen op 5.000 euro, dan zullen de leges kosten twee procent van dit bedrag, dus 100 euro, zijn.
Zo lang duurt de aanvraag voor een vergunning dakopbouw
Als laatste rest de vraag, hoe lang duurt zo'n aanvraag nou eigenlijk? De vergunningsaanvraag duurt in principe 8 tot 12 weken. Na het indienen van de aanvraag zal de gemeente een en ander beoordelen, rekening houdende met de bepalingen van het bestemmingsplan, de Welstandsnota en het Bouwbesluit.Voor het bestemmingsplan wordt vooral gekeken of de dakopbouw in het plan past. Doormiddel van de welstandsnota wordt gekeken of het gaat om een monumentaal pand of stadsgezicht. Met het bouwbesluit gaat het om de eerder genoemde eisen die hierin zijn opgesteld.
Ook na het verkrijgen van een dakopbouw vergunning is de vergunningsprocedure nog niet helemaal afgelopen. Zodra je de vergunning verkregen hebt, krijgen belanghebbenden, dit zijn vaak de buren, de mogelijkheid om bezwaar te maken. Het gaat om een bezwaarperiode van zes weken.
Zoals eerder gezegd is het daarom belangrijk dat je de bouw vooraf met de buren bespreekt. Je kan nu in principe al beginnen met het uitvoeren van de (voorbereidende) werken, maar dat is niet zonder risico. Over het algemeen wordt dan ook aangeraden om de bezwaarperiode af te wachten.
Na het verstrijken van de termijn van zes weken wordt de vergunning immers onherroepelijk en kan je definitief zonder risico aan de bouw beginnen.
Let op (!). Je kunt een vergunning voor jouw dakopbouw al aanvragen zonder dat je de beschikking hebt over de bouwtekeningen en de constructieberekeningen. Je mag deze later nog toevoegen om een hoop tijd te besparen. Ben je er echter tijdens deze blog achter gekomen dat je deze tekeningen en berekeningen nodig hebt, twijfel dan niet en vraag ze aan bij ons!
Sjors
op 23 May 2020Roy de Lepper
op 26 May 2020N.R. van Boerdonk
op 02 Feb 2022