Dakopbouw bouwen op jouw woning.

Een opbouw op een plat dak van 40m2 kost gemiddeld €110.000,-.

Het ontwerp van de dakopbouw, het formaat en de gewenste afwerking hebben de grootste impact op de kosten van een dakopbouw.

De definitieve kosten van jouw dakopbouw worden vastgesteld op basis van de bouwtekeningen en constructieberekeningen. Pas als deze gemaakt zijn weet de aannemer exact welke materialen hij nodig heeft en hoe hij moet bouwen.

Een goede tekenaar en constructeur helpen bouwkosten te besparen. Dankzij een goed en efficiënt ontwerp kan de aannemer makkelijk bouwen en is er minder materiaal nodig. Zo bespaar je arbeidsuren, maar ook materiaalkosten.

Wil je meer weten over de kosten van jouw dakopbouw? Klik dan op de knop hieronder.

Een dakopbouw kun je helaas niet zomaar bouwen. De risico's op scheuren, verzakkingen, of een veel te dure dakopbouw zijn simpelweg te groot. Je moet daarom altijd hulp inschakelen van de juiste vakmensen. Met name de bouwkundig tekenaar, constructeur en aannemer zijn belangrijk.

Om onnodige kosten, schades en vertraging te voorkomen moet je de volgende stappen zetten als je een dakopbouw wilt plaatsen.

• Maak een goede kostenbegroting
• Zorg voor de financiering
• Vraag de originele bouwtekeningen van jouw woning op bij het gemeentearchief
• Laat een bouwkundige tekening maken 
• Laat een constructieberekening en constructietekening maken
• Vraag een vergunning aan
• Vraag offertes op bij minimaal 3 verschillende aannemers
• Selecteer de juiste aannemer
• Zorg voor een goede verzekering
• Informeer jouw buren en de gemeente over de startdatum
• Laat de Kwaliteitsborger controleren of de aannemer bouwt conform constructietekening

Het plaatsen van een dakopbouw of nokverhoging is altijd vergunningsplichtig. Via het Omgevingsloket moet je de vergunning van jouw opbouw aanvragen. Je krijgt de vergunning door bouwkundige tekeningen en constructieberekeningen te versturen.

In de praktijk wordt de vergunning vaak aangevraagd door de bouwkundig tekenaar of architect.

De gemeente heeft wettelijk 8 weken de tijd om de vergunning goed te keuren. Deze termijn mogen ze eenmalig met 6 weken verlengen. Het is daarom heel belangrijk rekening te houden met deze termijn als je de verbouwing gaat plannen.

Nee, je krijgt niet altijd een vergunning voor een dakopbouw. Jouw dakopbouw moet passen binnen het Bestemmingsplan en de Welstandseisen van jouw gemeente. 

Het is de taak van de architect om te kijken wat de randvoorwaarden zijn die zijn gesteld door jouw gemeente. Uit het onderzoek van de architect kunnen verschillende antwoorden komen.

• Jouw dakopbouw past binnen de gestelde eisen (je krijgt een vergunning)

1. Jouw dakopbouw past niet binnen de gestelde eisen (je krijgt sowieso geen vergunning)

• Jouw dakopbouw past niet binnen de gestelde eisen. Maar er zijn mogelijkheden om een vergunning aan te vragen.

In het laatste geval vraagt de architect eerst een vooroverleg (conceptaanvraag) aan.

In de Welstandseisen en het Bestemmingsplan vind je de randvoorwaarden waaraan jouw dakopbouw moet voldoen. Voldoet jouw ontwerp niet aan deze randvoorwaarden? Dan betekent dat niet direct dat je geen opbouw mag maken. 

Bij een conceptaanvraag moet je het schetsontwerp van jouw architect indienen bij het Omgevingsloket. Dit ontwerp gebruikt de gemeente om de aanvraag te beoordelen.

Via de conceptaanvraag ga je in overleg met de gemeente. Hierin bekijk je gezamenlijk wat de mogelijkheden zijn om een dakopbouw te bouwen.

Een bouwtekening zorgt er voor dat jouw wensen op papier worden gezet. In de bouw wordt altijd een bouwtekening als communicatiemiddel gebruikt. Zonder bouwtekening krijg je geen vergunning, kan een constructeur niet aan de slag en weet de aannemer niet wat hij moet doen.

Een bouwtekening wordt gemaakt door een bouwkundig tekenaar of architect. Gemiddeld genomen kost een architect tussen de 1.5% en 3% van de totale bouwsom.

Wat staat er op een bouwtekening van een dakopbouw?

Er zijn een hoop verschillende type bouwtekeningen. Een bouwkundige tekening bestaat al vaak uit meerder pagina's. Zelf hebben wij het daarom altijd over vergunningstekeningen. Dit zijn alle tekeningen die nodig zijn voor de gemeente, de constructeur en de aannemer. 

Er zit een groot verschil tussen goede en slechte bouwtekeningen. Slechte bouwtekeningen zijn minder gedetailleerd. Dit zorgt voor duurdere constructies en een grotere kans op fouten tijdens de bouw. Investeren in goede bouwtekeningen levert een hoop geld op tijdens de uitvoering van de bouw.

Verschillende type bouwtekeningen

Ben je toch nieuwsgierig en wil je weten wat voor tekeningen er nodig zijn voor jouw vergunningsaanvraag? Hieronder heb ik een overzicht voor je gemaakt.

• Plattegronden (alle verdiepingen)
• Gevelaanzichten
• Doorsnede tekeningen
• Detailtekening (bouwkundig en constructief)
• Situatietekening
• Funderingstekening
• Constructietekening

Ga je een opbouw bouwen? Dan verander je de draagconstructie van jouw woning. Bouw je de dakopbouw verkeerd? Dan loop je het risico op scheuren, verzakkingen of erger.

De overheid heeft strenge regels opgesteld om onveilige situaties te voorkomen. Je moet volgens het Besluit bouwwerken leefomgeving daarom altijd kunnen aantonen dat jouw dakopbouw veilig is.

De constructieberekening is een verplicht onderdeel van de vergunningsaanvraag van jouw dakopbouw.

Je voldoet aan de regels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving als je een constructieberekening van de gehele dakopbouw laat maken. Denk hierbij aan de fundering, de vloeren, de stalen balken en het dak.

De constructeur zorgt voor een constructief ontwerp dat voldoet aan de veiligheidsnormen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving.

Eerder heb je al gelezen dat een constructieberekening dakopbouw nodig is om te voldoen aan de regelgeving.

Dat is niet het enige voordeel van een constructieberekening. Een goede constructeur zorgt er namelijk voor dat je zo min mogelijk materiaal nodig hebt. Dit terwijl het ontwerp goed uitvoerbaar is door de aannemer. Zo bespaart een constructeur materiaalkosten en personeelskosten. Een goede constructeur verdient zichzelf dus terug.

Een slecht constructief ontwerp bevat veel te veel materiaal en is moeilijk uitvoerbaar door de aannemer. Hierdoor kan een slecht ontwerp duizenden euro's kosten. Neem daarom altijd een constructeur in de hand met ervaring die samen met zijn team het beste ontwerp kan maken.

Het bouwen van een opbouw is vaak complexer dan het lijkt. Tijdens de uitvoering heb je eigenlijk 2 opties.

Optie 1. Je hebt een hoofdaannemer met onderaannemers
Optie 2. Je werkt direct met vakmannen

Optie 1 is fijn, want je hoeft geen regie meer te voeren. Nadeel is dat een hoofdaannemer vaak duurder is. Een ander nadeel is dat je heel afhankelijk bent van de hoofdaannemer. Doet hij zijn werk niet goed? Dan loopt de hele verbouwing verkeerd.

Optie 2 heeft het nadeel dat je zelf veel tijd moet steken in de 'regievoering'. Voordeel is dat je zelf meer controle hebt en dat je verschillende vakmannen hebt die hun kennis met je delen. Als je het zelf goed dit is deze optie een stuk goedkoper.

In de volgende hoofdstukken vertel ik meer over de vakmannen die je tegenkomt tijdens de bouw van een opbouw.

In de ontwerpfase van de verbouwing heb je verschillende vakmannen nodig. Denk hierbij aan de bouwkundig tekenaar, constructeur en de sondeerder. Van de bouwkundig tekenaar en constructeur weet je inmiddels wat ze doen. De sondeerder doet grondonderzoek. Dit grondonderzoek is de basis van de funderingsberekening van de constructeur.

Hoe lang duurt de ontwerpfase?

Het maken van een bouwtekening en constructieberekening duurt vaak tussen de 4 en 6 weken. Het maken van de sondering wordt meestal tussendoor gedaan.

Dit kan natuurlijk altijd sneller. Zo kunnen wij voor een spoedtarief een volledig ontwerp van een dakopbouw binnen 1 week maken.

Zit de ontwerpfase er op? Dan start het 'echte' werk, de uitvoering. Voor de uitvoering gebruik je een hoop verschillende vakmannen.

Hieronder vind je en overzicht van al deze vakmannen.

• Hoofdaannemer
• Timmerman
• Loodgieter
• Elektricien
• Sloper (voor constructies)
• Stukadoor
• Schilder
• Funderingsexpert

Hoe lang duurt een prefab dakopbouw plaatsen?

Een prefab dakopbouw wordt in de fabriek alvast gebouwd. Dat betekent dat de aannemer minder lang bij jouw woning zelf bezig is. Een prefab opbouw kan al binnen 1 tot 2 weken volledig zijn geplaatst. 

Prefab bouwen heeft verschillende voordelen en nadelen ten opzichte van traditionele bouw. De basis ligt in de bouwmethode. Bij traditionele bouw wordt er op de bouwplaats gebouwd. Bij prefab bouw wordt de aanbouw al in de fabriek gebouwd.

Voordelen prefab dakopbouw

De grootste voordelen van een prefab opbouw zijn:

• Efficiënte manier van bouwen
• Er wordt sneller gebouwd
• Bij standaard aanbouwen is het goedkoper
• Constante kwaliteit
• Prijs vooraf bepaald

Nadelen prefab dakopbouw

De grootste nadelen van een prefab dakopbouw zijn:

1. Er is weinig ruimte voor aanpassingen
2. Er is een kraan nodig om de dakopbouw te plaatsen (kan niet altijd)
3. Je hebt weinig keuzevrijheid

Gemiddelde kosten extra opties aanbouw

• Zonnepanelen | €5.000,-
• Groen dak | €1.750,-
• Dakterras | Vanaf €6.000,-
• Dakraam / lichtstraat | €800,-
• Archiefonderzoek | €350,-
• Afvalcontainer | €300,-
• Bouwlift | €60,- per dag
• Steigers | €120,- per dag
• Kraanwagen huren | Vanaf €300,-

* Voor de prijzen zijn wij uitgegaan van een gemiddelde prijs en kwaliteit.

In de bouwtekening en constructieberekening staat alle informatie die de aannemer nodig heeft om de dakopbouw te kunnen bouwen. Zo staat er bijvoorbeeld op tekening wat voor constructie er nodig is en hoe de aanbouw geïsoleerd moet worden.

De tekeningen zijn dienen als bouwplan van de aannemer. Op basis van dit bouwplan kan de aannemer inschatten hoeveel tijd hij kwijt is en welke materialen hij nodig heeft.

De aannemer weet pas hoe hij de dakopbouw moet bouwen als de bouwtekening en constructieberekening af is.

Een ervaren aannemer kan van te voren een aardige kosteninschatting maken. Tegelijkertijd kan hij nooit een definitieve prijs geven zolang het ontwerp nog niet af is.

Prijs is natuurlijk een hele belangrijke factor voor de keuze voor jouw aannemer. Het bedrag mag natuurlijk niet de hoog zijn en de totale kosten moeten binnen jouw budget vallen. Toch adviseer ik om niet alleen naar prijs te kijken. Alleen naar prijs kijken heeft namelijk verschillende nadelen.

Wij adviseren om ook te kijken naar de volgende punten:

• Is de aannemer verzekerd en voor welk bedrag is hij verzekerd?
• Wat voor reviews heeft de aannemer? 
• Wat voor type werk doet de aannemer? Is de aannemer een all-rounder of plaatst hij alleen aanbouwen?
• Heb jij een persoonlijke klik met de aannemer?
• Wanneer kan de aannemer beginnen?
• Wat zijn de afspraken over meerwerk of zitten er stelposten in de offerte?

Het slechtst denkbare scenario is als een aannemer de opbouw niet goed uitvoert. Dit kan tienduizenden euro's schade opleveren en voor maanden vertraging zorgen. Dit wil je daarom graag voorkomen.

Gelukkig zijn de meeste aannemers vaklui. Toch is het altijd verstandig om het werk van aannemers te controleren. Zo kun je schades en vervelende situaties achteraf voorkomen.

Tip! Maak foto's van het werk van de aannemer, zo weet je bij schades of de aannemer het werk conform constructieberekening heeft uitgevoerd.

Vanaf januari 2025 start de Wet-Kwaliteitsborging. Hierbij moet een onafhankelijke Kwaliteitsborger het werk van aannemers in het werk controleren.

Twijfel je aan het werk van de aannemer? Of wil je het zekere voor het onzekere nemen? Vraag dan aan de constructeur of hij het werk van de aannemer wilt controleren. Zo kun je in een vroeg stadium bijsturen als dat nodig is.

Bij BouwadviesShop.nl focussen wij ons op het maken van ontwerpen voor verbouwingen. Zo hebben wij alleen vorig jaar al bijna 2.000 berekeningen en tekeningen van verbouwingen gemaakt. Hierdoor hebben onze constructeurs en architecten alle mogelijke situaties en oplossingen gezien. Dankzij deze focus zorgen wij er voor dat onze klanten altijd een mooi en efficiënt ontwerp van ons krijgen. 

Heb je nog vragen? Of wil je meer weten hoe BouwadviesShop.nl jou verder kan helpen met het bouwen van jouw dakopbouw? Bel dan naar 085 - 888 76 46 of mail naar info@bouwadviesshop.nl.