Iedereen die zijn huis gaat verbouwen heeft dezelfde nachtmerrie…
Je loopt al een maand achter op de planning en de kosten van de verbouwing van jouw huis blijven maar oplopen. Het einde van het budget is eigenlijk al bereikt. Terwijl het einde van de verbouwing nog niet in zicht is…
Helaas zijn er situaties waarbij de kosten van een verbouwing zo hoog oplopen dat er echt concessies aan de verbouwing gedaan moeten worden. Bijvoorbeeld door een lagere kwaliteit te accepteren, of door simpelweg minder te verbouwen.
Van een afstand lijkt het voorkomen van te hoge kosten vrij simpel. Ontzettend veel mensen zeggen dat dit hun nooit zou overkomen. Toch gaat het vaak mis 🙁
Maar hoe komt dat dan? Waarom worden verbouwingen vaak duurder dan begroot?
Het antwoord op die vraag geef ik in deze blog 🙂
Sneak preview hogere kosten bij een verbouwing!
Voordat ik de 8 grootste redenen geef die er voor zorgen dat verbouwingen duurder worden wil ik eerst even een tipje van de sluier oplichten. Want meestal gaat het namelijk al mis bij het ontwerp van een verbouwing.
Ik zie namelijk dat veel mensen op de verkeerde manier kosten proberen te besparen tijdens hun verbouwing. Er worden namelijk vaak kosten bespaart in het ontastbare gedeelte van de verbouwing. Bijvoorbeeld bij het ontwerp van de architect en constructeur.
Dat is om twee redenen niet zo slim…
- Er is geen tijd/budget om een optimaal ontwerp te maken
- Er wordt hierdoor vaak minder meerwaarde gecreëerd
Hierdoor zijn de materiaalkosten en de uitvoeringskosten vaak onnodig hoog. Tegelijkertijd missen mensen kansen in het creëren van meerwaarde aan de woning!
Ga je bijvoorbeeld een draagmuur verwijderen? Dan kan een goed ontwerp je al snel meer dan duizend euro helpen besparen. Bij grotere verbouwingen is die invloed vanzelfsprekend nog hoger!
Benieuwd naar de overige 7 redenen waarom de kosten van een verbouwing vaak hoger uitvallen?
Lees dan verder 🙂
Er is geen goede verbouwplanning gemaakt.
De eerste reden waarom de kosten van een verbouwing vaak hoger uitvallen is omdat er geen goede verbouwplanning wordt gemaakt.
Dat kan bijvoorbeeld inhouden dat:
- De planning niet volledig is
- Het tijdspad niet realistisch
- Er geen ruimte is voor flexibiliteit
Elk van deze punten kunnen voor een enorme verhoging zorgen van de kosten van jouw verbouwing. Het aanpassen van een planning voor een aannemer of leverancier kost nu eenmaal geld. Dat geld wordt vaak door middel van spoedtarieven doorberekend aan jou.
Wij zelf rekenen bijvoorbeeld een spoedtarief van tussen de 20% en 60% opslag voor een snellevering. Simpelweg omdat we al ons andere werk moeten laten vallen en aan de spoedlevering moeten gaan werken.
Andere bedrijven en aannemers doen dat vaak op dezelfde manier.
Flexibiliteit in de planning van jouw verbouwing
Zodra er ruimte voor flexibiliteit is kun je problemen vaak goed opvangen. Dan is het niet zo erg als de aannemer niet verder kan. Vaak is er dan wel iets anders wat hij kan doen. Het is daarom ontzettend belangrijk dat jouw planning flexibel is.
Maar goed. Hoe zorg je voor een volledige planning, die realistisch is en waar ruimte voor flexibiliteit is?
Eigenlijk heb ik daar de volgende 2 tips voor:
- Check onze checklist voor verbouwingen
- Bespreek de planning altijd met jouw architect en aannemer
Op die manier weet je zeker dat je niets vergeet en zijn de vakmannen die jou helpen ook eigenaar van de planning 🙂
Er wordt verbouwd onder een hoge tijdsdruk.
Ik zie het ontzettend vaak. Mensen hebben haast en willen hun verbouwing van 2 maanden in 6 of zelfs 4 weken proppen. Een oom heeft dat ook gedaan, dus nu moet het ook lukken, wordt dan gezegd.
Dit wordt soms gedaan, omdat mensen niet te lang in de rotzooi willen zitten, soms wordt dit gedaan omdat je vader of moeder wordt, maar meestal komt dit voort uit onwetendheid of ongeduld.
Het resultaat hiervan is eigenlijk altijd hetzelfde…
Ontzettend veel stress en een hoop extra kosten.
Want waar haast is gaan dingen fout, zijn de tarieven hoger en de kwaliteit vaak lager. Dat kan jouw verbouwing zomaar 20- tot 40% duurder maken. Op een bedrag van €25.000 is dat natuurlijk ontzettend veel.
Ik raad het daarom echt iedereen af om onder de tijdsdruk te verbouwen.
Er worden kosten bespaart in de ontwerpfase van de verbouwing.
Ik zei het al in de inleiding. Misschien wel de grootste oorzaak van hogere kosten van een verbouwing is dat mensen geld willen besparen in de ontwerpfase van een verbouwing.
Maar hoe zit dat dan?
De hoogste kosten van een verbouwing (zo’n 85%) zitten hem in materiaal en uitvoering. Terwijl gemiddeld zo’n 8% tot 14% wordt begroot voor het ontwerp, de bouwtekening en de constructieberekening.
In het stukje materiaal (zo’n 40%) is qua inkopen niet zoveel te winnen denken veel mensen. Hetzelfde geldt voor het stukje uitvoering (zo’n 50% van de kosten). Daar kun je alleen kosten besparen als je het zelf doet zeggen mensen vaak.
Maar is dat wel waar?
Dat is alleen waar als je niet investeert in het maken van een goed ontwerp. Want een goed ontwerp zorgt er voor dat zowel de kosten van de uitvoering als die van het materiaal zo laag mogelijk zijn.
Waar komt dat dan op neer?
Het komt er op neer dat een investering van een paar 100 euro (vaak slecht 1% tot 3% van de gehele begroting) er voor kan zorgen dat de architect en constructeur de mogelijkheid hebben een efficiënter ontwerp te maken.
Dat geld kan er voor zorgen dat je zo 10- tot 20% aan materiaal- en uitvoeringskosten kunt besparen. Simpelweg door goed na te denken hoeveel materiaal er nodig is, en hoe de aannemer zo simpel mogelijk de verbouwing kan maken.
Die rekensom levert jou altijd geld op…
De offertes bij de aannemers worden al opgevraagd terwijl het ontwerp nog niet duidelijk is.
Stel je de volgende 2 scenario’s voor…
Scenario 1
Je hebt een ontwerp in je hoofd zitten en met dat ontwerp ga je naar verschillende aannemers. Die aannemers maken een offerte aan de hand van jouw 1e ontwerp.
Scenario 2
Samen met jouw architect en constructeur wordt jouw schetsontwerp omgezet in een definitief ontwerp. Dit compleet uitgewerkte definitieve ontwerp lever je op, aan de aannemers. Aan de hand hiervan maken zij een offerte voor de gehele verbouwing.
Welk scenario denk jij dat voor jou het goedkoopste is?
Dat is uiteraard scenario 2.
Waarom dat zo is?
Dat komt doordat scenario 1 veel meer onzekerheden met zich meebrengt. Hierdoor moet een aannemer stelposten opnemen en zijn er veel meer mogelijkheden tot meerwerk. Logisch ook, want onzekerheden moet je afprijzen. Anders gaat de aannemer zelf het schip in met zijn prijs.
Stelposten en meerwerk leiden weer tot hogere kosten van jouw verbouwing. Het is daarom slim om altijd eerst een volledig ontwerp te maken en daarna pas offertes aan te vragen bij aannemers.
Er wordt maar 1 offerte aangevraagd.
De meeste mensen vragen natuurlijk meerdere offertes aan. Het probleem is alleen dat in drukke tijden zoals nu (2019) de meeste aannemers vol zijn. Veel mensen zijn daarom blij dat ze überhaubt al reactie krijgen van een aannemer.
Omdat er toch tijdsdruk achter zit wordt er daarom vaak niet meer verder gezocht.
Maar dat is best risicovol…
Je hebt namelijk de kans dat die aannemer veel te duur is. Simpelweg omdat je zijn prijs niet hebt kunnen vergelijken met andere aannemers.
Ik raad iedereen daarom altijd aan om echt pro-actief offertes op te halen bij minimaal 3 aannemers. Zo weet je zeker dat je niet te veel betaald en voorkom je onnodig hoge kosten voor jouw verbouwing.
De aannemer is alleen op prijs geselecteerd.
Dit klinkt misschien een beetje gek…
Ik zeg hier namelijk dat in sommige gevallen een duurdere aannemer uiteindelijk goedkoper is. En dat is echt zo.
Tegelijkertijd vergelijken de meeste mensen hun aannemer alleen op prijs. En op die manier vergroot je de kans dat goedkoop duurkoop wordt.
Maar hoe moet je aannemers dan vergelijken?
Prijs is natuurlijk belangrijk, maar wat is nog meer belangrijk?
- Referenties van de aannemer
- Kwaliteit van zijn werkzaamheden
- Tijdstip van oplevering
- Persoonlijke klik met de aannemer
- Verzekeringen en garanties van de aannemer
Misschien heb ik in dit lijstje wel iets gemist wat jij persoonlijk belangrijk vindt. Maar mijn boodschap is vooral dat je breder moet kijken dan alleen een prijs. Er zijn namelijk echt een aantal andere variabelen die en grote rol spelen bij de keuze voor een aannemer.
In mijn blog over welke aannemer jij moet kiezen vertel ik hier meer over 🙂
Er zijn geen duidelijke afspraken over meerwerk gemaakt met de aannemer.
Maar het is toch logisch dat dit meerwerk is zegt de aannemer. Jij snapt er niets van, dit hoort toch gewoon bij het werk?
Ik wil hier niet mee zeggen dat de schuld altijd bij de aannemer ligt. Want vaak is het gewoon een miscommunicatie tussen iemand die het dagelijks doet en iemand die maar eens in de 10 jaar verbouwd.
Probeer daarom te voorkomen dat meerwerk ervoor zorgt dat de kosten van jouw verbouwing hoger worden. Dat kan trouwens eigenlijk maar op 1 manier:
Door van te voren hele duidelijke afspraken te maken of wat meerwerk is en wat niet.
Zodra dat duidelijk op papier staat weet jij van te voren precies welke werkzaamheden voor meerwerk zorgen.
Hoe ik meerwerk definieer?
Ik vind dat je van meerwerk spreekt als de aannemer van te voren niet had kunnen verwachten dat hij dit extra werk had moeten doen. Bijvoorbeeld als de balklaag op de originele tekening in de werkelijkheid anders blijkt te zijn.
Er is niet voldaan aan de regelgeving rondom verbouwen.
Hoe het niet voldoen aan de regelgeving voor hogere kosten van jouw verbouwing kan zorgen?
Dat kan door:
- Boetes die worden opgelegd
- Het krijgen van een bouwstop
- Het moeten plegen van herstelwerkzaamheden
Eerst even een stapje terug. Aan welke regels moet je eigenlijk voldoen?
Die regels zijn eigenlijk hetzelfde als je vergunningsplichtig bent en als je vergunningsvrij mag bouwen. Je moet namelijk altijd voldoen aan het Bouwbesluit. Dit houdt met name in dat jij als huiseigenaar verantwoordelijk bent voor het voldoen aan de regelgeving.
Hoe je dit aantoont?
Dat komt in principe neer op het laten maken van een bouwtekening en constructieberekening van jouw verbouwing. Aan de hand hiervan controleert de gemeente of je voldoet aan onder andere de veiligheids- en gebruikseisen die in het Bouwbesluit staan.
Kun je niet aantonen dat je aan deze eisen voldoet?
Dan loop je dus de kans op boetes, op een bouwstop en dat je het bouwwerk moet terugbrengen in zijn originele staat.
Dat kan ervoor zorgen dat de kosten van jouw verbouwing flink oplopen 🙁
In het kort
Het liefst zorg je er natuurlijk voor dat de kosten van jouw verbouwing binnen het voorafgestelde budget blijven.
Dat lijkt makkelijk, maar dit kan soms best tegen vallen.
Als het goed is weet je dankzij deze blog wat de oorzaken zijn waarom de kosten van een verbouwing vaak hoger uitvallen dan gebudgetteerd.
Hopelijk kun jij er nu voor zorgen dat dit niet bij jou gaat gebeuren 🙂
Heb je nog vragen? Of ken je andere redenen waarom een verbouwing duurder werd?
Laat dan een bericht achter in de berichtenbox!
