Verborgen gebreken... Oplossen en voorkomen van een verborgen gebrek!

Verborgen gebreken… Misschien wel het laatste wat je wilt tegenkomen als je net een huis hebt gekocht! Maar hoe voorkom je ze? En in het geval dat je nu last hebt van een verborgen gebrek… Hoe los je de verborgen gebreken op?

Heb je net een huis gekocht, blijkt er werkelijk van alles aan te mankeren. En dat terwijl je tijdens de twee bezichtigingen toch echt goed hebt opgelet.

Je bent echt niet de enige die dit overkomt. Je ziet een mooie woning, een mooi interieur en je mag de houten vloer voor een mooie prijs overnemen… Waarschijnlijk ben je verkocht en wil je het huis hebben.

Daarom is het belangrijk dat je bij het kopen van een huis niet alleen afgaat op wat je ziet… Het is namelijk veel belangrijker om erachter te komen wat de bouwkundige staat is van een woning.

En juist ja, die staat is zo met het blote oog vaak niet waar te nemen, zeker niet als je ondertussen al ‘verliefd’ op het huis geworden bent.

Koop je een huis, dan koop je dat in de staat zoals het huis op dat moment is. Dus met alle zichtbare maar ook met de onzichtbare gebreken. Verdiep je dus in de bouwkundige staat, sterker nog; als koper heb je zelfs de plicht om die bouwkundige staat te onderzoeken.

Let op (!). Er gaan geluiden op in de politiek om bouwkundige keuringen te verplichten bij het aankopen van een woning! Dit om zowel kopers als verkopers te beschermen tegen risico’s van verborgen gebreken!

Goed… Gelukkig kun jij jezelf best voorbereiden tegen het risico van verborgen gebreken. En mocht je het huis hebben gekocht en kom je een verborgen gebrek tegen? Ook dan heb je als koper nog verschillende rechten!

Ben je benieuwd hoe je verborgen gebreken voorkomt en oplost? Lees dan verder!

Wie is er aansprakelijk bij een verborgen gebrek?

Op basis van de koopovereenkomst mag je als kopende partij verwachten dat de woning normaal gebruikt kan worden. Als het gebrek- bijvoorbeeld dus het verrotte dak- al voor de eigendomsoverdracht aanwezig was, dan is de verkopende partij aansprakelijk. Dit is ook zo als je als koper niet wist dat het dak op je nieuwe huis allesbehalve solide is.

Het burgerlijk wetboek en verborgen gebreken…

Al jarenlang en tienduizenden uren wordt op allerlei niveaus (in de rechtbank en tijdens verjaardagsfeestjes) gepraat over het verschil tussen een zichtbaar gebrek en een verborgen gebrek of gebreken. En dat terwijl het toch ook weer niet zo heel ingewikkeld is. Of wel?

De belangrijke vraag is natuurlijk… Wat zegt het burgerlijk wetboek?

De verkoper is – zo kun je in het algemeen stellen- niet aansprakelijk voor gebreken die zichtbaar zijn, zaken die als je goed had opgelet had kunnen zien of opmerken.

De wetgeving zegt dat een huis eigenschappen moet bezitten die de koper op basis van de koopovereenkomst zou mogen verwachten. Een verborgen gebrek komt natuurlijk altijd pas naar voren na aankoop van de woning. Hierdoor is zo’n situatie er vaak één die op slechte grond verder gaat.

Interpretatie van de eigenschappen van een woning

De wetgeving is natuurlijk niet heel concreet… Wat zijn namelijk eigenschappen die je kunt verwachten van een woning? En passen die eigenschappen met jouw verwachtingen? Of die van de verkoper…

Verborgen gebreken komen pas na de overdracht naar boven, waarna het grote gesteggel dus begint. Het Burgerlijk Wetboek biedt ook niet echt uitkomst, dat zegt namelijk dat een huis eigenschappen moet bezitten die de koper op basis van de overeenkomst zou mogen verwachten.

Daarom worden er in zo’n situatie altijd twee vragen gesteld.

• Welke eigenschappen van de woning mag de kopende partij verwachten?
• Heeft de woning die eigenschappen?

Aan de hand van die vragen oordeelt in eerste instantie de verzekeraar en later eventueel de rechter over de situatie.

De kosten van een eventuele rechtsgang zijn vaak relatief hoog. Daarom laten steeds meer mensen voor de aankoop van de woning een bouwkundige keuring doen. Zo weten ze zeker dat ze een huis kopen met een goede bouwkundige staat!

Verborgen gebreken en clausules…

In sommige gevallen worden er ook wel eens clausules opgenomen in koopcontracten. Dit om de verkoper juridisch te beschermen tegen verborgen gebreken.

In dit hoofdstuk licht ik de twee meest voorkomende clausules toe.

Ouderdomsclausule

Koper en verkoper laten in een koopovereenkomst ook wel eens een zogenaamde ouderdomsclausule opnemen. Middels die clausule wordt de koper gewezen op het feit dat er sprake is van een ouder huis. Dit impliceert dat de kopende partij dus niet moet verwachten dat het huis nog als nieuw is.

Niet-zelfbewoningsclausule

Bekend fenomeen is ook een niet-zelfbewoningsclausule. Dit gebeurt vaak als de woning als huurwoning gebruikt werd. In die clausule stelt de verkoper dat hij niet zelf in het huis gewoond heeft en dus niet goed op de hoogte is van de exacte staat ervan. Beide clausules worden gebruikt om de aansprakelijkheid van de verkopende partij zoveel mogelijk te beperken of zelfs uit te sluiten.

Overigens valt of staat de mate van aansprakelijkheid en de rechten van de kopende partij met de exacte formulering die voor de clausules gebruikt worden.

Is er een gebrek aan de woning, maar kan de woning wel gewoon gebruikt worden, dan kan de verkoper slechts aansprakelijk gesteld worden als dit gebrek er al voor de verkoop was en als de kopende partij hier geen weer van had.

Met andere woorden: de verkoper heeft over dit gebrek gezwegen. Is dit aan de hand dan noemt men dit schending van mededelingsplicht.

Verborgen gebreken oplossen en de rol van de verzekeraar!

Maar wat doe je als je denkt je droomhuis gekocht te hebben en er sprake is van verborgen gebreken? Kun je dan überhaupt iets doen? Ja zeker, want als kopende partij heb je zeker rechten.

De belangrijke eerste stap is om het gebrek te melden aan de verlopende partij. Dit kan of telefonisch of middels een brief. Bel je de verkopende partij? Zet dan het telefoongesprek op papier en bevestig dit achteraf per e-mail.

Daarna is het goed om contact op te nemen met jouw verzekeraar waar je de opstal- of inboedelverzekering hebt afgesloten. In overleg met de verzekeraar wordt er vaak een expert langs gestuurd.

Nut van een rechtsbijstandsverzekering bij een verborgen gebrek…

Nadat je het verborgen gebrek gemeld hebt, moet de verkopende partij wel de kans krijgen om met eigen ogen te zien of er ook echt sprake is van een verborgen gebrek. Het beste is om vervolgens samen en in goede harmonie proberen tot een vergelijk, een oplossing te komen. Vaak gaat dat echter niet zo heel eenvoudig. Komen beide partijen er niet uit, dan dien je als koper de verkopende partij officieel in gebreke te stellen.

Dit kan niet door het plegen van een telefoontje, dit doe je middels een aangetekende brief. Indien je een rechtsbijstandsverzekering hebt dan heb je die ondertussen en al voor het sturen van de aangetekende brief op de hoogte gebracht.

In de brief stel je de verkopende partij dus in gebreke en bied je de verkoper een acceptabele termijn – vaak wordt twee weken aangehouden- om met een oplossing te komen. Schrijf ook dat als er binnen die termijn geen oplossing geboden wordt, je het recht neemt om verdere stappen te nemen.

Procedure verborgen gebreken oplossen.

Doorgaans wordt het probleem dat ontstaan is in de gestelde periode opgelost. Soms echter ook niet. Als blijkt dat de aangetekende brief geen effect gesorteerd heeft, dan rest niets anders dan het inschakelen van juridische hulp.

Ondanks het feit dat je als koper vaak boos, kwaad of zelfs woedend bent, is het goed een realistisch gesprek aan te gaan met een juridisch adviseur en je af te vragen of het voeren van een procedure wel zinvol is.

Dit hangt af van zaken als je rechtspositie, de financiële belangen die ermee gepaard gaan, de kosten die je maakt als je een procedure start en of je al dan niet een rechtsbijstandsverzekering hebt. Pas als die zaken allemaal helder op een rij zijn gezet, kan iets zinnigs gezegd worden over het nut van het starten van een procedure tegen de verkopende partij.

Tip (!). Laat jouw rechtsbijstandsverzekering jou hierin adviseren. Zij weten vaak het beste wat jouw kans van slagen is en of het, het waard is.

Verschillende type verborgen gebreken…

Als er gesproken wordt over verborgen gebreken, dan gaat het vaak over zogenaamde fysieke problemen: een dak dat verrot is dus bijvoorbeeld.

Juridische verborgen gebreken

Er kunnen echter ook andere soorten gebreken zijn. Gebreken die juridisch van aard zijn en dus vaak nog gecompliceerder liggen. Bij dit soort gevallen moet je denken aan zaken als erfdienstbaarheid of een huurder met huurbescherming. In zulke gevallen kan de koper dus geen normaal gebruik maken van de woning, zoals dat ook bij een versleten dak het geval is.

Bij juridisch verborgen gebreken wordt in de meeste gevallen de kopende partij beschermd!

In zo’n situatie wordt meestal streng naar de verkopende partij gekeken. Die moet namelijk het huis overdragen zonder dat nog sprake is van bijzondere lasten en beperkingen, tenzij dit uiteraard anders met de koper is afgesproken. In dit soort gevallen rust er ook geen onderzoeksplicht bij de partij die het huis koopt.

Ook hier kunnen echter weer geschillen over ontstaan, bijvoorbeeld als de verkoper meent dat hij bepaalde zaken wél aan de koper heeft medegedeeld.

Onze tip is ook hier: zet alles helder op papier en laat afspraken vastleggen.

Fysieke verborgen gebreken

Overigens is er vaker sprake van fysieke verborgen verbreken dan juridische problemen. Ook logisch, want voor je een huis koopt, neem je diverse keren een kijkje. Vaak wordt dan wel al duidelijk of er nu een huurder in het huis woont – om maar een voorbeeld te noemen- en of de inrit al dan niet gedeeld moet worden met de buren.

Deze onderwerpen komen vaak terloops al aan bod, al blijft het als kopende partij goed om met behulp van internet ook deze eventueel juridische gebreken te noteren en te bespreken met de verkopende partij.

Afgaan op de blauwe ogen van de verkoper kan simpelweg niet altijd, zoals je zelf vaak zó verliefd bent op je nieuwe huis, dat het je ook gewoon kan zijn ontgaan dat de verkoper verteld heeft dat je droomhuis nu gehuurd wordt door iemand die huurbescherming geniet.

Alles vastleggen is dan ook het devies. Alleen dan kunnen er geen misverstanden ontstaan.

Voorkom een verborgen gebrek door een bouwkundige keuring!

Het laten uitvoeren van een bouwkundige keuring kan een geschil over (verborgen) gebreken aan een huis vaak uitsluiten. Een dergelijke keuring betekent een inspectie van de bouwtechnische staat van het huis, tot in detail.

Let op (!). Sommige hypotheekverstrekkers verplichten een bouwkundige keuring bij de aankoop van de woning.

Wat gebeurt er bij een bouwkundige keuring?

Als je een inspecteur langs laat komen dan maakt hij een rapport op van de bouwkundige staat van de woning. Hierbij wordt elke verdieping grondig geïnspecteerd, waarbij ook de schuur en eventuele andere bijgebouwen meegenomen worden.

Na de inspectie maakt de inspecteur een bouwkundig rapport op. In dit rapport wordt de bouwkundige staat van jouw woning beschreven. Dat rapport wordt daarna besproken met jou als aanvrager.

Bij elk gebrek is bovendien aangegeven wanneer dit gerepareerd moet worden; kan dit later of dient dit onmiddellijk te gebeuren? Is er bij bepaalde zaken gerede twijfel bij de inspecteur, dan kan hij voorstellen een vervolgonderzoek te laten verrichten.

Een bouwkundige keuring vertelt overigens ook hoeveel een huis waard is.

Wanneer laat je een bouwkundige keuring uitvoeren?

Dan rest nog de vraag wanneer je dan precies een dergelijke keuring uit laat voeren, en bovendien kan een dergelijke keuring door zowel de verkopende als de kopende partij uitgevoerd laten worden. De verkopende partij kan dit doen om aan te tonen dat het huis dat ze verkopen in goede staat is.

De kosten van een bouwkundige keuring liggen gemiddeld tussen de €250,- en €400,- per woning.

Ook kunnen aan de hand van de resultaten van het rapport gebreken hersteld worden. Een huis dat bouwkundig gekeurd is, is voor potentiële kopers vaak aantrekkelijker. Ze weten immers precies wat ze kopen.

De kopende partij heeft ook zeker baat bij een keuring. Dit kan voor de aankoop, maar ook tijdens de onderhandelingen over de prijs van het huis. Vaak wordt de uitkomst van de bouwkundige keuring als ontbindende clausule in het voorlopige koopcontract opgenomen.

Het voorlopig koopcontract is dan al getekend maar mocht het bouwkundig rapport bepaalde gebreken aantonen, dan kan alsnog van de koop worden afgezien. Vaak wordt ook een maximaal bedrag aan onderhoudskosten vastgelegd dat als acceptabel beschouwd kan worden, vaak is dit een bedrag van zo rond de 2500 euro.

Er zijn overigens ook hypotheekverstrekkers die een bouwkundige keuring verlangen voor de aanvraag van een hypotheek. Het laten uitvoeren van een dergelijke keuring is altijd aan te raden.

Het kost weliswaar geld, maar je krijgt wel nauwkeurig inzicht in de gebreken van de woning en de werkelijke staat. Bovendien geven de eventueel geconstateerde gebreken je inzicht in de kosten die je moet maken om de gebreken te herstellen.

Conclusie verborgen gebreken en bouwkundige keuringen…

In het meest ideale geval voorkom je natuurlijk een verborgen gebrek… Zo heb je geen zorgen en weet je zeker dat de bouwkundige staat van jouw woning goed is. Een vrij simpele manier van het voorkomen van verborgen gebreken is het laten doen van een bouwkundige keuring. Zo’n keuring laat zien welke onderdelen van de woning onderhoud nodig hebben en welke onderdelen van hoge kwaliteit zijn.