Woning splitsen

Een woning splitsen is het opdelen van een bestaande woning in meerdere zelfstandige woningen. De meest voorkomende manier van het splitsen van een woning is het maken van zelfstandige woningen op verschillende verdiepingen.

Dit zie je vaak in Amsterdamse herenhuizen van meerdere verdiepingen. Deze worden dan als appartement verhuurd of verkocht.

In dit artikel bespreek ik waarom mensen hun woning splitsen, of je een woning zomaar mag splitsen en met welke kosten je rekening moet houden.

Waarom kiezen mensen ervoor om hun woning te splitsen?

Er zijn in principe twee redenen voor het splitsen van een woning:

• Uit financiële overweging
• Uit sociale overweging

Laten we beginnen met de financiële overweging.

Een woning splitsen om te verkopen of verhuren

Want als men uit financiële overweging een woning splitst, zal hij dit doen om de zelfstandige woningen te verhuren of verkopen. In verreweg de meeste gevallen kiest de verbouwer voor het verhuren van de woning.

Je creëert hierdoor een maandelijks inkomen en blijft toch eigenaar van het appartement of de meerdere appartementen.

Vaak wordt gekozen voor het splitsen van de woning omdat meerdere kleine appartement doorgaans meer opleveren dan één groot appartement. Daarbij komt ook dat het verhuren van de woning minder gedoe oplevert.

Met gedoe bedoel ik dan vooral juridische kwesties die je bij het verkopen van de woning wel moet regelen. Het splitsen van de woning om te verhuren noemen we namelijk een ‘bouwkundige splitsing’.

Voor deze splitsing is enkel een omgevingsvergunning nodig. De constructie van het gebouw verandert namelijk, waardoor er moet worden gekeken naar de kracht en bouwkundige aspecten van de woning.

Daarbij moeten er bijvoorbeeld ook brand en rookmelder door het hele pand hangen en moet er een vluchtvoorziening aanwezig zijn.

Wanneer je kiest voor het verkopen van de woning zijn vooral de regels iets ingewikkelder.

Je hebt namelijk te maken met een ‘kadastrale splitsing’ in plaats van de bouwkundige splitsing. De eigenaar van een deel van de woning veranderd en dus moet dit vastgelegd worden bij de gemeente.

Hiervoor moet je een splitsingsvergunning aanvragen bij diezelfde gemeente. Alle zelfstandige woningen moeten hierbij beschikken over een eigen badkamer, sanitair, keuken, voordeur en huisnummer.

Die voordeur hoeft overigens niet aan de straat te zitten. Deze mag ook in een (gecreëerde) hal of trappenhuis uitkomen.

Tip. Of je nu gaat verhuren of verkopen, een eigen buitenruimte is bij een woning splitsing niet verplicht. Toch voegt een balkon of dakterras wel extra waarde toe aan de woning.

Ik woon in een groot huis, mag ik mijn woning splitsen?

Een woning splitsen mag zeker niet altijd. In het bestemmingsplan staat vaak vermeld hoeveel woningen een bouwvlak mag bedragen. Vaak is dit er maar één.

Wil je dus toch jouw woning splitsen, dan moet er door de gemeente van het bestemmingsplan afgeweken worden. Een voordeel is wel dat de gemeente dit nog wel eens goedkeurt.

Hiervoor weegt hij verschillende aspecten af. Hij kijkt bijvoorbeeld naar de belangen van de aanvrager, maar ook naar die van de omwonenden. Hierbij zijn ze vaak gebonden aan een provinciaal, regionaal of gemeentelijk beleidskader.

Wil je een woning kopen en vervolgens deze woning splitsen?

Dan is het belangrijk om voor de aanschaf van de woning na te gaan of je het huis mag splitsen. Wij hebben al vaak genoeg gehoord dat mensen een huis gekocht hadden om te splitsen terwijl dit uiteindelijk niet toegestaan was.

Vraag de gemeente daarom voor de aanschaf van de woning om te kijken naar de mogelijkheden tot woning splitsing of bekijk zelf het bestemmingsplan. Wellicht dat een gesprek met de gemeente niet eens nodig is.

In sommige gemeenten is het bij voorbaat al niet toegestaan om woningen te splitsen. De gemeente Den Haag heeft bijvoorbeeld bepaalde buurten uitgesloten.

Met welke kosten moet ik rekening houden als ik een woning wil splitsen?

Net als bij elke verbouwing zijn de verbouwkosten zelf de voornaamste kostenpost. De aanschaf van materialen en het laten uitvoeren van de verbouwing zijn uiteraard veel prijziger dan de bijvoorbeeld het laten maken van bouwtekeningen.

Zeker wanneer je de woning wilt verkopen als appartement moet je extra kosten maken door de keuken, het sanitair en de extra voordeur die geplaatst moeten worden.

De precieze kosten zijn natuurlijk niet in te schatten omdat je de verbouwing zo duur kan maken als je zelf wilt. Maar, er zijn wel een aantal ‘categorieën’ aan kosten waar je te maken mee gaat krijgen.

Zoals je weet is voor de woning splitsing een vergunning altijd verplicht. Hierdoor moet je legeskosten betalen, een soort administratie kosten aan de gemeente, en bouwtekeningen en een constructieberekening laten maken. Wil je hier meer over weten? Dan lees je hier alles over in deze blog.

Daarbij moet je vaak ook notariskosten maken voor het registreren van de appartementen en het maken van een splitsingsakte. Let wel, de splitsingsakte is alleen verplicht wanneer je de woning verkoopt.

Tot slot zijn er dan de eerder genoemde verbouwkosten die volledig afhankelijk zijn van jouw verbouwing.

Heb je nog vragen over het splitsen van de woning? Of over andere onderwerpen die je in deze blog bent tegengekomen?
Laat dan een reactie achter onder dit artikel. Dan helpen wij je zo snel mogelijk verder.