Vergunning uitbouw... Wanneer heb ik een vergunning nodig voor mijn uitbouw? Kan ik zomaar een vergunning krijgen, hoeveel kost een vergunning en hoelang duurt de vergunningsaanvraag? Dit zijn vragen die wij vaak gesteld krijgen. Mensen willen een uitbouw bouwen maar weten niet of ze een vergunning nodig hebben.
Ook is er vaak een probleem wanneer zij wel een vergunning aan moeten vragen. Het is onduidelijk wat hiervoor nodig is en hoeveel dit dan gaat kosten. Daarom heb ik deze blog geschreven. Ik wil je antwoord geven op al jouw vragen en hoop ik dat het duidelijk wanneer je een vergunning nodig hebt, hoeveel deze vergunning gaat kosten en hoelang de vergunningsaanvraag duurt! Wil je meer weten? Lees dan verder!
Zoals gezegd probeer ik je in deze blog uit te leggen wanneer je een vergunning nodig hebt. Ik heb daarom enkele voorwaarde op een rijtje gezet. Deze zullen vervolgens worden uitgelegd in aparte hoofdstukken.
Allereerst is het belangrijk waar de uitbouw geplaatst wordt. Is dit aan de voorkant van de woning, dus op het voorerf, dan heb je altijd een omgevingsvergunning nodig. De regels voor het achtererf lees je in het volgende hoofdstuk. Het is ook belangrijk hoe groot het gebied mag zijn dat wordt gebouwd. Dit hangt gedeeltelijk af van de maximale lengte.
Als laatste is het belangrijk om te weten of het gaat om een stadsgezicht of monument. In de volgende hoofdstukken lees je alles over de complete eisen.
Om te bepalen of je wel of niet vergunningsplichtig bent is het van belang of jouw uitbouw op het voor- of achtererf komt. Zoals eerder gezegd heb je voor een uitbouw op het voorerf altijd een vergunning nodig. Dit komt omdat het aanzicht in een wijk veranderd.
De gemeente heeft in een bestemmingsplan staan hoe een wijk eruit ziet. Zo wordt bepaald of er op een gebied woningen of kantoorpanden worden gebouwd. Ook heeft de gemeente hierdoor een beeld van de wijk en wil dus dat jij dat beeld niet veranderd. Als je dit wel van plan bent, zal je hiervoor een vergunning aan moeten vragen.
Je moet dan uiteraard wel kunnen bepalen wanneer het gaat om het voorerf of achtererf. Bij een rijtjeshuis is dit makkelijk, de voortuin en achtertuin zijn respectievelijk het voorerf en het achtererf. Bij een hoekhuis of vrijstaand huis wordt het bepalen van het achtererf lastiger. Hierbij geldt dat het achtererf 1 meter vanaf de voorkant van het huis begint. In het plaatje hier beneden hoop ik dat het nog extra duidelijk wordt.
Het bebouwingsgebied is ook van belang. De gemeente heeft namelijk een percentage bepaald waarop maximaal gebouwd mag worden. Omdat het hier om een percentage van de grond gaat, hangt het maximaal te bebouwen gebied dus af van de grote van jouw tuin. In de tabel hier beneden vind je hoeveel je mag bouwen. Ook staan de regels extra duidelijk uitgelegd met plaatjes onder de tabel.
| Is het bebouwingsgebied: | Dan mag je bebouwen: | Plus: |
| Kleiner of gelijk aan 100m2 | De helft van dat gebied | - |
| Groter dan 100m2 en kleiner of gelijk aan 300m2 | 50m2 | 20% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 100m2 |
| Groter dan 300m2 | 90m2 | 10% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 300m2, tot een maximum van 150m2 |
Regel 1 - een tuin van minder dan 100m2
Regel 2 - een tuin tussen de 100m2 en 300m2
Regel 3 - een tuin van meer dan 300m2
Bij een bebouwingsgebied gelijk aan of kleiner dan 100m2 is het simpel, hierbij mag je 50% van dit gebied bebouwen. Wanneer het gaat om een gebied groter dan 100m2 en kleiner of gelijk aan 300m2 mag je 50m2 bouwen en dus nog een extra gebied, dit is in de tabel in de rechterkolom weergegeven. Dit gebied bevat 20% van het deel van het gebied groter dan 100m2.
Wanneer jouw achtererf groter is dan 300m2 mag er 90m2 bebouwd worden en ook hier kan er nog een extra deel gebouwd worden. Dit extra deel is 10% van het gebied groter dan 300m2. Zoals in de tabel aangegeven kan dit extra gebied tot een maximum gaan van 150m2.
Om je op weg te helpen heb ik enkele rekenvoorbeelden voor je op een rijtje gezet. Ik hoop op deze manier de aangegeven regels te verduidelijken. Stel je voor, je hebt een tuin van 60m2. Dan betekent dit dat je onder de eerste regel valt. Je mag dan de helft van deze tuin bebouwen. Dit komt dus neer op 30m2. In een ander geval is de tuin 180m2. Hierbij valt het gebied onder de tweede regel. In dit geval mag er dus sowieso 50m2 bebouwd worden. Hier bovenop mogen mag nog 20% van het bebouwingsgebied groter dan 100m2 bebouwd worden. Dit reken je uit door: 180 - 100 = 80 * 0,2 = 16m2. In totaal mag je met een erf van 180m2 dus 66m2 bebouwen.
Tot slot hebben we te maken met een bebouwingsgebied van 400m2. Volgens de tabel valt dit gebied onder de derde regel en mag er dus 90m2 bebouwd worden. Ook hier mag nog een extra deel van 10% van het deel groter dan 300m2 bebouwd worden. In dit geval reken je dat uit door: 400 - 300 = 100 * 0,1 = 10m2. In totaal mag je dus 100m2 bouwen op een gebied van 400m2.
Een volgend belangrijk punt om te bekijken of je wel of niet vergunningsvrij zou mogen bouwen zijn de afmetingen van de uitbouw. We zullen in dit hoofdstuk de regels omtrent de bespreken. Bij een bijgebouw kunnen er verschillende regels omtrent de hoogte gelden. Een bijgebouw kan namelijk los van het huis staan. Dit is echter niet zo bij een uitbouw omdat deze altijd aan het huis vast gebouwd wordt.
De toelaatbare hoogte verschilt voor een uitbouw binnen 4 meter van het oorspronkelijke hoofdgebouw en daarbuiten. Wij zullen echter alleen de hoogte binnen 4 meter bespreken, omdat een uitbouw aan het huis gebouwd is en dus niet verder dan 4 meter van het hoofdgebouw kan staan. Binnen een afstand van 4 meter is de regel als volgt. Bij een hoofdgebouw van meer dan één bouwlaag mag er niet hoger gebouwd worden dan 30 cm boven de hoogte van de vloer van de eerste bouwlaag. Wanneer deze bouwlaag dus op 2 meter 60 gebouwd is, mag de uitbouw niet hoger dan 2 meter 90. Als het hoofdgebouw maar één bouwlaag heeft, mag de uitbouw niet hoger dan het dak van het hoofdgebouw zijn.
Een rijksmonument is een gebouw dat door cultuurhistorische waarde en schoonheid van nationaal belang is. Een gemeentelijk monument is van plaatselijk of regionaal belang. Voor deze gebieden gelden aparte regels. Zo is een bestemmingsplan van een rijks- of gemeentelijk monument veel gedetailleerder dan een normaal bestemmingsplan.
Door deze extra regels wordt het verkrijgen van een omgevingsvergunning ook lastiger. Het zal daarom lastiger zijn om een uitbouw te bouwen bij zo'n woning. De eisen die voor een stadsgezicht gesteld zijn noem je welstandseisen en zijn opgesteld in de Welstandsnota.
Tip (!). Ga voordat je plannen maakt voor een uitbouw na of je te maken hebt met bovengenoemde eisen. Voor monumenten wordt een uitbouw vaak als zo'n grote ingreep gezien dat het nauwelijks wordt toegestaan.
Er zijn voor een uitbouw dus veel eisen gesteld. Zo bleek eerder dat het stadsgezicht bepalend is. Hiervan staan de eisen in het bestemmingsplan. De eisen in de welstandsnota en het bestemmingsplan hebben vooral betrekking op de vergunningsaanvraag. Toch is het niet zo dat er geen eisen zijn wanneer je vergunningsvrij mag bouwen. In het bouwbesluit zijn namelijk eisen opgesteld waar een woning aan moet voldoen. Dit geldt ook voor ruimtes en dus wanneer er een uitbouw wordt gebouwd als verlenging van de woonkamer. De voorschriften in het bouwbesluit gaan over:
- Gezondheid van de gebruikers van het gebouw
- Veiligheid van een gebouw of bouwwerk
- Bruikbaarheid
- Energiezuinigheid
- Milieu
Het bouwbesluit is in het leven geroepen om alle regels en eisen in de omtrent een gebouw samen te voegen. Elke persoon die zich in de bouw bezig houdt weet nu welke richtlijnen gevolgd moeten worden en kan het bouwbesluit hier makkelijk op naslaan.
Nu weet je na het lezen van de hoofdstukken of je wel of geen vergunning nodig hebt. Als je een vergunning nodig hebt rest de vraag: hoe vraag je deze vergunning nu eigenlijk aan? De aanvraag moet ten eerste worden ingediend bij je gemeente. Via de website van het omgevingsloket, Omgevingsloket.nl, kom je te weten welke gegevens je moet aan leveren. Log op deze website in met je DigiD inlogcode.
Je zal verzocht worden om onder andere de bouwtekening en constructieberekeningen van jouw dakterras aan te leveren.
Let op(!). Bij het niet aanvragen van een vergunning kan een boete het gevolg zijn. Bij een overtreding gaat het namelijk over een economisch delict, waarbij de uiteindelijk sanctie afhankelijk zal zijn van de kwalificatie van het delict. Die kwalificatie is vooral gericht op de ernst van het delict. Het kan hierbij namelijk om een overtreding of een misdrijf gaan. Een standaard regel is wel: hoe hoger de waarde van jouw woning/verbouwing, hoe hoger de boete.
In mijn blog Procedure omgevingsvergunning... Hoe moet ik een vergunning aanvragen?zal ik verder ingaan op het aanvragen van een omgevingsvergunning. De procedure is in principe namelijk altijd hetzelfde en geldt daarom ook voor het bouwen van een uitbouw.
Zoals eerder gezegd heb je voor de aanvraag van een omgevingsvergunning een bouwtekening en constructieberekening van de uitbouw nodig. De kosten voor deze tekening, berekening en de omgevingsvergunning zelf zijn:
Uiteindelijk zal het totaal van de omgevingsvergunning dus uitkomen op ongeveer 1740 euro. Voor de bouwtekening en constructieberekening kan je bij ons terecht. Klik hiervoor op de knop hier beneden! Om jou verder te helpen hebben we zelfs een blog geschreven met zes handige tips om kosten te besparen op jouw bouwtekening: 6 tips om kosten te besparen op jouw bouwtekening.
De omgevingsvergunning zal jij zelf aan moeten vragen, maar wij kunnen je wel helpen met deze aanvraag. Deze optie kan je kiezen tijdens de offerte aanvraag door ook op de knop hierbeneden te klikken!
Wij moeten wel een kanttekening plaatsten bij de kosten. Er zijn hierbij namelijk geen legeskosten meegenomen. Dit zijn kosten die de gemeente opstelt voor het in behandeling nemen van een aanvraag om een vergunning te krijgen.
Over het algemeen zijn deze kosten zo’n twee procent van de uiteindelijke bouwkosten. Stel dat de kosten van de uitbouw uitkomen op 8.000 euro, dan zullen de leges kosten twee procent van dit bedrag, dus 160 euro, zijn.
Je weet nu wanneer je een vergunningsaanvraag moet doen en hoeveel het kost. Nu heb je de vergunning aangevraagd en rest nog de vraag: hoe lang duurt zo'n aanvraag nou eigenlijk? De vergunningsaanvraag duurt in principe 8 tot 12 weken.
De gemeente zal na het indienen van de aanvraag het een en ander beoordelen, rekening houdende met de bepalingen van het bestemmingsplan, de Welstandsnota en het Bouwbesluit. Hierbij zullen ze dus kijken naar de beschikbare grond en welk percentage hiervan bebouwd mag worden en hoe hoog de uitbouw zal worden. Doormiddel van de welstandsnota wordt gekeken of het gaat om een monumentaal pand of stadsgezicht.
Met het bouwbesluit gaat het om de eerder genoemde eisen die hierin zijn opgesteld. Ook na het verkrijgen van de uitbouw vergunning is de vergunningsprocedure nog niet helemaal afgelopen. Zodra je de vergunning verkregen hebt, krijgen belanghebbenden, dit zijn vaak de buren, de mogelijkheid om bezwaar te maken. Het gaat om een bezwaarperiode van zes weken.
Zoals eerder gezegd is het daarom belangrijk dat je de bouw vooraf met de buren bespreekt. In principe kan je al beginnen met het uitvoeren van het voorbereidende werk, maar dat is niet zonder risico. Over het algemeen wordt dan ook aangeraden om de bezwaarperiode af te wachten. Na het verstrijken van de termijn van zes weken wordt de vergunning immers onherroepelijk en kan je definitief zonder risico aan de bouw beginnen.
Let op (!). Je kunt een vergunning voor jouw uitbouw al aanvragen zonder dat je de beschikking hebt over de bouwtekeningen en de constructieberekeningen. Deze mag je later toevoegen. Zo bespaar je een hoop tijd. Ben je er echter tijdens deze blog achter gekomen dat je deze tekeningen en berekeningen nodig hebt, twijfel dan niet en vraag ze aan bij ons!
Heb je hulp nodig voor het aanvragen van een omgevingsvergunning van jouw aanbouw?
Laat dan een bericht achter in onze berichtenbox. Onze verbouwbazen komen dan snel mogelijk bij je terug :)