Je hebt een aannemer uitgekozen en je gaat bijna beginnen met de bouw. Maar ja, hoe moet je nu verder?
Wat moet er in de aannemingsovereenkomst staan? En welke andere afspraken kun je met jouw aannemer maken?
Goede afspraken met jouw aannemer hebben verschillende voordelen.
Die afspraken zorgen er namelijk voor dat je een aantal risico’s wegneemt. Bijvoorbeeld over de betaling, de kwaliteit van het werk en de oplevering van het werk.
Maar dat is niet het enige doel van een aanneemovereenkomst.
De overeenkomst moet er namelijk voor zorgen dat je een fijne samenwerking hebt met jouw aannemer.
Door de juiste afspraken te maken in de overeenkomst met jouw aannemer wordt de samenwerking tussen jou en de aannemer vaak een stuk beter.
Je moet er alleen voor zorgen dat je naast de juridisch verplichte onderdelen van de overeenkomst de juiste overige afspraken maakt met jouw aannemer.
Dat vertel ik je in deze blog 🙂
Jouw aannemer en de aannemingsovereenkomst.
Voor sommige overeenkomsten zijn in de wet specifieke regels afgesproken. De overeenkomst tussen jou en jouw aannemer is daar een voorbeeld van.
Daar zijn een hoop ingewikkelde juridische termen voor die ik je in deze training zal besparen.
De vraag is eigenlijk…
Wat is aannemingsovereenkomst nu eigenlijk?
Het is een overeenkomst tussen een opdrachtgever (jij) en de aannemer. Die overeenkomst wordt aangegaan zonder dat de aannemer bij jou in dienst is (dat noemen ze buiten dienstbetrekking). Tegelijkertijd voert de aannemer wel werkzaamheden voor je uit. Hij is namelijk verantwoordelijke voor het opleveren van jouw verbouwing. Bij de wet wordt zulk werk, werk van stoffelijke aard genoemd.
Jouw belangrijkste plicht?
De aannemer de afgesproken prijs te betalen voor het uitvoeren van het werk.
Juridische omschrijving aannemingsovereenkomst?
Ben je benieuwd naar de juridische definitie van de aanneemovereenkomst?
Die kun je hieronder vinden 🙂
De juridische definitie van artikel 750 van Boek 7 Burgerlijk Wetboek zegt het volgende over een aanneemovereenkomst:
Aanneming van werk is de overeenkomst waarbij de ene partij, de aannemer, zich jegens de andere partij, de opdrachtgever, verbindt om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs in geld.
Wanneer is een aannemingsovereenkomst nodig?
Volgens het wetboek moeten de werkzaamheden van stoffelijke aard zijn. Om heel eerlijk te zijn moest ik die term zelf ook even opzoeken.
Om het makkelijker te maken heb ik een aantal voorbeelden beschreven die onder de noemer werkzaamheden van stoffelijke aard vallen.
Voor deze werkzaamheden heb je dus een aanneemovereenkomst nodig…
In principe geldt deze overeenkomst dus voor alle verbouwingen, waarvoor jij iemand inhuurt die de werkzaamheden uitvoert.
Moet de aannemer zelf het werk uitvoeren?
Dit is één van de vragen die het vaakst wordt gesteld. Het antwoord is eigenlijk vrij makkelijk…
Nee, de aannemer hoeft het werk niet zelf uit te voeren.
Daarvoor mogen onderaannemers gebruikt worden. Aangezien jij de overeenkomst met de aannemer hebt gesloten is de aannemer wel verantwoordelijk voor opleveren van de verbouwing.
Hij hoeft het alleen niet zelf uit te voeren.
In veel gevallen gebruikt de aannemer een timmerman, een loodgieter of een stukadoor om hem te helpen de werkzaamheden uit te voeren.
Belangrijke verantwoordelijkheid van de aannemer
Als de aannemer voor aanvang van de werkzaamheden of tijdens de werkzaamheden ziet dat er onjuistheden zijn. Moet de aannemer jou direct waarschuwen.
Dit is een belangrijke plicht van een aannemer bij een aannemingsovereenkomst.
Wat staat er in een aanneemovereenkomst?
Zoals in alle andere vormen van contracten staan er in een aannemersovereenkomst een aantal verplichte onderdelen.
Voorbeelden daarvan zijn de titel, de opdrachtgever, de opdrachtnemer en de definities.
Die punten vind ik zelf iets minder interessant. Ook omdat ik geen jurist ben 🙂
Zelf vind ik het een stuk interessanter om te bespreken wat voor dingen je in de overeenkomst kunt afspreken met een aannemer, waardoor jouw verbouwing een stuk beter verloopt.
Daarvoor heb ik onderstaande lijst gemaakt.
Later zal ik die punten verder toelichten…
Voorbeelden onderwerpen aannemingsovereenkomst:
- Omschrijving van de werkzaamheden
- Werktijden van de aannemer en de onderaannemers
- Stardatum, opleverdatum en tussentijdse mijlpalen
- Stelposten, meerwerk & minderwerk
- Garanties & verzekeringen
- Financiële afwikkeling
- Geschillenregeling & ontbindende voorwaarden
- Wijze van oplevering van het werk
- Werkplaats inrichten (schoon werken)
Zoals je ziet zijn dit allemaal praktische zaken die jou helpen met het duidelijk maken van jouw wensen aan de aannemer.
Hoe duidelijker jij jouw wensen op papier zet hoe beter een aannemer jou kan helpen. En dat verhoogt de kans op een fijne verbouwing met het gewenste resultaat.
Omschrijving van de werkzaamheden.
Dit is misschien wel het belangrijkste onderdeel van de aanneemovereenkomst. Hierin spreek je namelijk met de aannemer af wat hij allemaal gaat doen.
Zorg er daarom voor dat je alle werkzaamheden hier heel specifiek in opschrijft.
Je kunt hierin bijvoorbeeld omschrijven dat de aannemer de gehele aanbouw inclusief afwerking (aftimmeren & schilderen) bouwt. En dat de aannemer daarnaast zorgt draagt voor:
Zo heb je een hele duidelijke afbakening van de werkzaamheden van de aannemer.
Werktijden van de aannemer en onderaannemers…
In sommige gevallen kan het continu aanwezig zijn van werklieden een aanslag op jouw privacy zijn. Sommige mensen vinden het daarom fijn om met de aannemer tijden af te spreken waarin de werklieden aan de slag kunnen.
Op die manier wordt jij zo min mogelijk gestoord en kan de aannemer zijn werk doen.
Andersom is dit trouwens vaak ook het geval. Vaak lopen bewoners aannemers in de weg tijdens een verbouwing. Veel aannemers hebben daardoor liever dat er niemand anders aanwezig is als zij er ook zijn.
Zo zijn ze een stuk effectiever.
Startdatum, opleverdatum en tussentijdse mijlpalen.
Meestal wordt de startdatum en de opleverdatum wel in de overeenkomst gezet. Voor de tussentijdse mijlpalen is dit niet het geval.
Dit terwijl het heel handig kan zijn als voor iedereen duidelijk is wanneer die mijlpalen zijn.
Op die manier blijf je zicht houden op de voortgang in het project. En kun je snel zien of de aannemer bij is met zijn planning.
Loopt de aannemer achter? Dan kun je dit veel sneller bespreken met de aannemer en kijken hoe de planning zo goed mogelijk gehaald kan worden.
Stelposten, meerwerk & minderwerk.
Dit is voor veel mensen één van de meest frustrerende onderdelen van een verbouwing.
Je betaald al een hoog bedrag aan de aannemer en toch komt de aannemer met meerwerk. Helaas lijdt dit vaak tot onbegrip richting de aannemer.
Vaak voelt een verbouwing een beetje alsof je steeds te veel geld betaald 🙁
Dit terwijl meerwerk vaak vrij logisch en terecht is. Veel dingen kunnen gewoon niet worden voorzien in het maken van de offerte. Hiervoor worden dan vaak meerwerkopties of stelposten voor gemaakt.
Het is alleen wel fijn om van te voren te weten wanneer meerwerk telt en wanneer een stelpost wordt gebruikt. Op die manier weet jij welke aanpassingen extra geld kosten en kan je proberen dit te voorkomen.
Tegelijkertijd kun je dan ook in gesprek met de aannemer als jij het niet eens bent met het meerwerk. Staat het namelijk niet in de overeenkomst? Dan moet hij wel heel goed uitleggen waarom hij dat heeft gedaan.
Minderwerk is natuurlijk ook altijd een optie… Hoeft een aannemer iets niet te doen wat wel van te voren was afgesproken? Dan hoef je daar natuurlijk ook niet voor te betalen.
Mijn tip?
Zorg dat je die stelposten, meerwerk en minderwerk goed vastlegt in de aanneemovereenkomst!
Garanties & verzekeringen van de aannemer…
Net als bij het kopen van een TV heb je ook bij een verbouwing het recht op garantie op de werkzaamheden.
Krijg je bijvoorbeeld na 2 jaar lekkage? En is het de ‘schuld’ van de aannemer?
Dan moet de aannemer dat wel oplossen. Hoe de aannemer dat moet doen bespreek je in het aannemerscontract. Zo kun je altijd terugvallen op de afgesproken garantie.
Daarnaast kun je in de overeenkomst met de aannemer de betreffende verzekeringen opnemen.
Want stel je voor dat je een grote schade hebt die de aannemer moet betalen. En de aannemer is niet verzekerd?
Dan kan dat tot een faillissement leiden. En dat zorgt er weer voor dat jij je geld niet krijgt.
Zorg er daarom altijd voor dat je alleen samenwerkt met een aannemer die verzekerd is.
Financiële afwikkeling met de aannemer.
Financiën zijn natuurlijk ook een belangrijk onderdeel van de aannemingsovereenkomst. Hierin spreek je af in welke termijnen je betaald. Hoe groot die termijnen zijn en welk bedrag er wordt achtergehouden tot na de oplevering.
Hierdoor is voor iedereen duidelijk wanneer er hoeveel betaald kan worden.
In veel gevallen ligt het eerste percentage tussen de 10% en 30% afhankelijk van hoeveel materialen er ingekocht moeten worden. Daarna wordt de aannemer vaak in 2 of 3 termijn betaald.
Probeer er vooral voor te zorgen dat de betaling in balans is. Je moet niet te vroeg betalen, want dan loop je te veel risico. Later betalen is voor de aannemer weer nadelig…
Geschillenregeling & ontbindende voorwaarden…
Heb je problemen met de aannemer, terwijl je geen geschillenregeling hebt afgesproken? Dan wordt het gegarandeerd een vervelend proces.
Dit terwijl je dat vervelende proces kunt voorkomen als je hier al rekening mee houdt in de aannemingsovereenkomst.
Hierin kun je afspreken wat je doet als er geschillen zijn. Wij er bijvoorbeeld bemiddeld bij problemen. En wanneer jij of de aannemer de overeenkomst mag ontbinden.
Kom je dan in een geschil terecht?
Dan weet je in ieder geval hoe je met het geschil om kunt gaan.
Wijze van oplevering van het werk.
De laatste stap in het bouwproces is de oplevering van het werk.
Een belangrijk moment, waarin jij als opdrachtgever een akkoord gaat geven voor het werk van de aannemer.
Belangrijk is dat je goed afspreek wat de verwachtingen zijn bij de oplevering, wat er gecontroleerd wordt bij oplevering en hoe je om gaat met punten die nog niet voldoen aan de eisen.
Werkplaats inrichten (schoon werken)…
Veel mensen blijven thuis wonen tijdens hun verbouwing. Het is daarom fijn dat je een aannemer hebt die de werkplaats op een goede manier inricht en schoon houdt.
Dit kun je heel goed afspreken in overleg met de aannemer. Zo voorkom je dat je onnodig in de troep zit. Tegelijkertijd kun je als je hier niet tevreden over bent dit veel makkelijker met de aannemer bespreken.
In het kort…
De aannemingsovereenkomst is een ontzettend belangrijk document tijdens jouw verbouwing. Het zorgt er niet alleen voor dat je een aantal risico’s met de aannemer kunt afdichten.
De overeenkomst zorgt er ook voor dat je specifieke afspraken met de aannemer kunt maken. Op die manier verloopt jouw verbouwing vaak een stuk fijner.
Heb je nog vragen? Of mis je iets in mijn blog?
Laat het mij dan weten in de reacties hieronder… Ik ben benieuwd!
Waar aan denken bij het kopen van nieuwbouw – Klus winkels
op 15 Sep 2020Roy de Lepper
op 30 Sep 2020