Verbouwen zonder toestemming van de VvE kan nog wel eens voor problemen zorgen. Jij weet misschien ook niet precies wanneer je nu wel of geen toestemming nodig hebt.
Daarom ga ik je met deze blog helpen. Sterker nog, ik zal je gelijk een belofte doen!
Na deze blog weet jij waar je op moet letten als je gaat verbouwen in een appartement.
Klinkt goed toch?
Nu moeten we nog kijken of ik deze belofte waar kan maken.
Ik deze blog zal ik je precies uitleggen wat de VvE is en wat deze doet. Ook zal ik je vertellen wanneer je toestemming van de VvE nodig hebt en wanneer je dus kan verbouwen zonder toestemming van de VvE.
Tot slot zal ik het ook hebben over de toestemming en de aanvraag van de omgevingsvergunning. De twee samen zorgen namelijk nog wel eens voor verwarring.
Ik weet het, wat een cliffhanger…
Maar wacht nog even met het lezen van het laatste hoofdstuk en begin bij hoofdstuk 1.
Ik hoop dat je uiteindelijk aan het eind van deze blog denkt ‘gelukkig hij had gelijk’.
Laten we daar dus snel achter komen…
Wat is de VvE?
We beginnen natuurlijk met wat uitleg over de VvE. Dat de afkorting staat voor Vereniging van Eigenaren is je uiteraard duidelijk. Het is een vereniging of organisatie waarin alle eigenaren van een appartement binnen een complex verenigd zijn.
Wanneer je een appartement koopt, wordt je lid van de VvE. Dit gebeurt automatisch en dus hoef je je nu niet af te vragen of je wel lid bent van de VvE. Daarnaast zijn dus ook jouw buren en alle andere omwonende in dezelfde flat lid van de vereniging. Dus…
Wanneer je een appartement bezit is er altijd een VvE.
Het afmelden bij de VvE is ook niet mogelijk omdat je verplicht lid bent. Pas wanneer je het appartement verkoopt stopt het lidmaatschap.
Wat is appartementsrecht?
Sorry… Ik weet het we zijn pas net begonnen in deze blog, maar ik moet alvast een kleine correctie toevoegen aan het verhaal.
Ik zei in het vorige hoofdstuk dat je een appartement koopt, maar dit is technisch gezien niet helemaal waar. Tuurlijk, je betaalt in theorie een koopbedrag voor een appartement, maar hiermee word je nog geen eigenaar van het appartement.
Je koopt namelijk het appartementsrecht van de woning. Vandaar dus de vraag, wat is dan dat appartementsrecht?
Als eigenaar of rechthebbende van een appartementsrecht, heb jij het recht op het exclusieve gebruik van één of meerdere gedeelten van een complex. Je mag dus wijzigingen aanbrengen in het appartement omdat dit zo’n gedeelte van een complex is.
Hier zie je overigens het verschil tussen een koop en huurwoning. Bij een huurwoning beschik je namelijk niet over het appartementsrecht.
Overigens hoort bij het appartementsrecht ook vaak het gebruik van een berging. De galerijen of eventueel een lift behoren alle eigenaren toe omdat deze uiteraard niet exclusief door een persoon gebruikt worden.
Wat doet de VVE?
We beginnen maar gelijk met de belangrijkste taak van de VvE. Dit is het onderhouden en het beheren van het gehele gebouw. Onder dat onderhoud valt zowel het groot als klein onderhoud.
Voor groot onderhoud moet net als bij een huishouden gespaard worden en ook dit valt onder de verantwoording van de VvE. Daarnaast valt ook de verzekering van het gehele complex onder de VvE.
Maar dit heeft natuurlijk invloed op het recht van de VvE…
Omdat er zoveel onder de verantwoording van de VvE valt, hebben zij ook het recht op besluitvorming. Besluiten door de VvE worden genomen in een vergadering die de VvE minimaal één keer per jaar moet beleggen.
In deze vergadering hebben alle VvE leden stemrecht en dus heb ook jij toegang tot de vergadering. Het zogeheten splitsingsreglement, bepaalt hoe zwaar iedere stem telt.
Om een gewoon besluit te nemen is een meerderheid van de stemmen nodig, dus de helft van de stemmen plus één. Voor een bijzonder besluit, zoals een wijziging van het eerdergenoemde splitsingsreglement, is een meerderheid van 4/5 van de stemmen nodig.
Het kan overigens ook zo zijn dat het splitsingsreglement zelf een andere verhouding aangeeft.
Heb ik altijd toestemming nodig van de VvE?
Een belangrijke vraag om te beantwoorden voordat we antwoord kunnen geven op de hoofdvraag is natuurlijk… Wanneer heb je toestemming nodig van de VvE?
Wettelijk gezien mag een appartementseigenaar zonder toestemming van de VvE verandering aanbrengen in zijn woning. Met appartementseigenaar bedoel ik dus weer iemand die eigenaar is van het appartementsrecht.
In het splitsingsreglement mag er echter van deze toestemming worden afgeweken en dit is ook vaak het geval.
Om je een simpel voorbeeld te geven, voor het bouwen van een dakopbouw, aanbouw of onderbouw is vaak toestemming nodig!
In het splitsingsreglement zijn ook regels opgenomen die betrekking hebben op het verbouwen van de gemeenschappelijke delen. Dit waren dus bijvoorbeeld de galerij en lift(en). Hieronder vallen ook het maken van een dakterras of uitbouw.
Het belangrijke verschil zit hem in de privé of gemeenschappelijke gedeelten
Je hebt misschien al gemerkt in deze blog dat het vaak gaat over gemeenschappelijke delen wanneer de VvE om de hoek komt kijken. Dit komt doordat in het privé gedeelte vaak zonder toestemming verbouwt mag worden.
Het onderscheidt is echter minder makkelijk te maken dan je nu misschien denkt.
Zoals je nu al weet zijn de galerij en liften, maar ook het dakterras gemeenschappelijke delen. Toch zijn er ook delen van het complex waarbij je misschien niet verwacht dat het gemeenschappelijke delen zijn.
Dit komt doordat privé en gemeenschappelijk soms door elkaar heen loopt. Een kozijn is bijvoorbeeld gemeenschappelijk goed, terwijl je toch echt zou verwachten dat het onderdeel is van jouw kamer.
Een ander voorbeeld is een dragende muur. Dit komt doordat zo’n draagmuur invloed heeft op de gehele constructie. Stel bijvoorbeeld dat jij op de eerste verdieping woont, maar het gehele complex uit meerdere verdiepingen bestaat. Dan draagt de draagmuur alle verdiepingen erboven.
Het is dus belangrijk om te bekijken of het constructieonderdeel dat je wilt wijzigen als privé of gemeenschappelijk gezien wordt.
Toch is in de meeste splitsingsakten bepaald dat een eigenaar of gebruiker enkel mag verbouwen nadat er toestemming is gekregen van de VvE wanneer een gemeenschappelijk gedeelte wordt gewijzigd.
Overigens is het woord ‘splitsingsakten’ een term die in de plaats van splitsingsreglementen gebruikt wordt.
Wanneer mag ik verbouwen zonder toestemming van de VvE?
Dan nu al een antwoord op de vraag waar deze blog om draait: wanneer is verbouwen zonder toestemming van de VvE mogelijk? Want het zal natuurlijk ideaal zijn om te verbouwen en geen rekening met het VvE te hoeven houden.
In zekere zin is het zo dat je met een appartementrecht in principe geen toestemming van de VvE nodig hebt mits je dus het privé gedeelte van de woning verbouwt. Hierbij moet je wel melden aan het VvE wat je gaat doen.
Hoewel ik het bovengenoemde vaker heb herhaald in deze blog, moet je toch altijd op blijven letten omdat ook het verbouwen van privé gedeelten soms toestemming vereist.
Een regel hiervoor zou kunnen zijn dat je toestemming van de algemene ledenvergadering nodig hebt wanneer je hinder voor andere bewoners veroorzaakt met jouw verbouwing.
Maarja… Wat voor de één hinder is, kan voor de ander wel meevallen.
Verbouwingen die hierop van toepassing zijn, zijn bijvoorbeeld het leggen van een parket- of laminaatvloer die onvoldoende isolerende werking heeft. Dit kan dan weer voor geluidsoverlast voor benedenburen ontstaan.
Daarnaast kan ook de verbouwing zelf natuurlijk voor hinder zorgen. Daarom is er vaak in het huishoudelijk reglement opgenomen op welke tijdstippen verbouwingen en reparaties plaats mogen vinden. En natuurlijk wanneer dit dus niet mag.
Ook voor het geluidsoverlast zijn in dat reglement vaak geluidnormen opgenomen waaraan de vloer of onderliggende vloer moet voldoen. Een simpele regels is daarom…
Een wijziging aan de woning mag geen nadeel toebrengen aan gemeenschappelijke ruimtes of aan een ander appartement.
De omgevingsvergunning en toestemming van de VvE
Het belangrijkste punt in dit hoofdstuk geef ik je direct: de aanvraag van de omgevingsvergunning en het verkrijgen van toestemming van de VvE staat los van elkaar. En dit zorgt nogal voor verwarring…
Maar goed, ik beloof je bij deze dat je na dit hoofdstuk niet dezelfde fout maakt als sommige klanten die in nood bij ons komen.
De verwarring kan op twee manieren ontstaan. Zo kan je toestemming krijgen van de VvE maar geen omgevingsvergunning krijgen, of je krijgt wel een omgevingsvergunning maar krijgt geen toestemming van de VvE.
Je snapt al dat de conclusie van het verhaal wordt dat je toch echt beide nodig hebt als dit is vereist voor jouw verbouwing.
Zo… Nu kan je eigenlijk al niet meer dezelfde fout maken, maar laat het me je toch nog iets verder uitleggen.
Een klant kwam ooit bij ons aan in ‘nood’ omdat hij geen toestemming kreeg van de VvE terwijl hij wel een omgevingsvergunning had aangevraagd en deze hem ook verstrekt was. Die omgevingsvergunning kreeg hij echter al aan het begin van het jaar, terwijl hij de toestemming pas midden in het jaar aanvroeg.
De toestemming kreeg hij niet en dus was ook de omgevingsvergunning niet meer van toepassing.
In dit geval is het daarom slim om eerst toestemming van de VvE te vragen voordat je een omgevingsvergunning aanvraagt. Voor zo’n omgevingsvergunning heb je namelijk een constructieberekening en bouwtekeningen nodig.
Het laten maken van die documenten kost geld en dus is het handig om dit geld nog niet uit te geven voordat je toestemming hebt.
Maar…
Moet ik nog een omgevingsvergunning aanvragen als ik al toestemming heb van de VvE?
Het antwoord ligt nu misschien al wel erg voor de hand. Natuurlijk heb je voor sommige verbouwingen ook een omgevingsvergunning nodig als je al toestemming van de VvE hebt.
De gemeente en VvE staan namelijk los van elkaar en dus is toestemming van de VvE voor de gemeente niet genoeg om de verbouwing plaats te laten vinden. Er wordt wel eens gezegd dat de publiekrechtelijke weg de aanvraag bij de gemeente is en dat de privaatrechtelijke weg de toestemming van de VvE is.
Over de aanvraag van de omgevingsvergunning hebben wij al veel blogs geschreven, dus daar zal ik in deze blog niet te veel over uitweiden. Zo is er al een blog over de procedure van de omgevingsvergunning en over de verbouwingen waar je vaak een omgevingsvergunning voor nodig hebt.
Woon je in een rijks- of gemeentelijkmonument? Dan heb je vaak een omgevingsvergunning nodig. Zeker wanneer de verbouwing invloed heeft op de monumentale status van het gebouw.
De conclusie is dus…
Informeer je richting de VvE én de overheid (in de vorm van de gemeente).
Ik heb al verbouwd zonder toestemming van de VvE…
Je weet nu wanneer je kan verbouwen zonder toestemming van de VvE en dat je in sommige gevallen ook een omgevingsvergunning nodig hebt. Toch kan het natuurlijk zo zijn dat je hebt verbouwd zonder toestemming van de VvE omdat je niet wist dat jouw verbouwing gemeenschappelijk goed was.
Wat nu?!
De eerste stap is natuurlijk toch toestemming aanvragen bij de VvE en hopen dat de verbouwing wordt goed gekeurd. Als dit vervolgens gebeurd is er geen reden tot paniek en kan je de nieuwe staat van de woning gewoon zo laten.
Het kan echter ook zo zijn dat de VvE geen toestemming geeft. Gelukkig zijn zij niet direct bevoegd om de aanpassingen ongedaan te laten maken. Dit is anders bij de aanvraag van de omgevingsvergunning, waarbij de gemeente een verbouwing wel terug kan draaien.
Dit betekent echter nog niet dat de verbouwing niet teruggedraaid kan worden. De rechter zal namelijk een vonnis vellen en dit kan weer tot twee uitspraken met verschillende gevolgen leiden.
De eerste is dat de rechter de VvE in het gelijk stelt en dat de verbouwing teruggedraaid moet worden. In dat geval is het voor jou erg vervelend en benadrukt het extra hoe belangrijk de toestemming van de VvE is.
De tweede en meest positieve uitspraak is dat de rechter de VvE dringt om toch in te stemmen met de verbouwing. Ook dan is er voor jouw geen probleem meer.
Tot slot
Ik hoop dat ik me aan mijn belofte heb gehouden…
Hopelijk weet je nu alles over verbouwen zonder toestemming van de vereniging van eigenaren. Het verbouwen van privé gedeelten kan vaak zonder toestemming terwijl de gemeenschappelijke delen altijd toestemming vereisen.
Ook weet je dat je rekening moet houden met de aanvraag van de omgevingsvergunning en dat je met een omgevingsvergunning niet direct toestemming van de VvE hebt.
Mocht je nou nog vragen hebben over verbouwen zonder toestemming, of heb je hulp nodig bij het aanvragen van de toestemming? Of wil je jouw verhaal delen over het verkrijgen van toestemming van de VvE?
Laat dan een berichtje achter in onze berichtenbox. We helpen je natuurlijk graag!
