Alles wat je moet weten over legeskosten en (ver)bouwen!

Legeskosten zijn de kosten die je moet betalen wanneer je een omgevingsvergunning aanvraagt.

Je zou kunnen zeggen dat het de administratie kosten zijn van de gemeente.

Die omgevingsvergunning is in sommige gevallen nodig wanneer je gaat verbouwen. De kans is groot dat je pas met de vergunning in aanraking komt wanneer je na weken overleggen eindelijk hebt besloten dat je gaat verbouwen.

De dakkapel, uitbouw of dakopbouw is al bijna uitgezocht en je kan niet wachten tot de verbouwing dan ook daadwerkelijk gaat beginnen.

Maar dan is daar dus de omgevingsvergunning.

Tijdens de aanvraag kom je erachter dat je legeskosten moet betalen. Hier zit je natuurlijk eigenlijk niet op te wachten en je vraagt je af wat die legeskosten precies zijn.

Dat ga ik je in deze blog precies vertellen!

Na het lezen van deze blog weet jij wanneer je de kosten moet betalen, hoe deze legeskosten zijn opgebouwd en wat de legeskosten voor jouw verbouwing zijn!

Kortom, genoeg te bespreken.

Wat zijn legeskosten?

Legeskosten zijn kosten die in rekening worden gebracht voor het in behandeling nemen van jouw vergunningsaanvraag. Je kan ze zien als de administratiekosten van de gemeente.

De kosten worden altijd berekend aan de hand van een percentage van de totale bouwsom. Hoe hoog dit percentage is hangt af van jouw gemeente. Dit percentage is namelijk per gemeente verschillend.

Legeskosten gelden voor verbouwing, maar ook voor nieuwbouw. Ook hier geldt dat de gemeente een percentage over de totale kosten van de woning rekent.

Overigens kan je informatie over de legeskosten ook tegenkomen als de termen bouwleges of retributie genoemd worden. Bouwleges betekent namelijk precies hetzelfde als legeskosten en een retributie is een betaling aan de overheid, in dit geval dus de leges.

Wanneer moet je legeskosten betalen?

De belangrijkste vraag van deze blog is natuurlijk wanneer je legeskosten moet betalen.

Ik heb je in het vorige hoofdstuk al verteld dat je legeskosten betaald voor het in behandeling nemen van jouw vergunningsaanvraag. Het zal je daarom ook niet verbazen dat je legeskosten moet betalen wanneer je vergunningplichtig bent.

Dus, wanneer je vergunningsvrij mag verbouwen heb je geen omgevingsvergunning nodig en betaal je dus ook geen legeskosten.

Of je vergunningplichtig bent kan je heel makkelijk checken aan de hand van tools in onze blogs. Zo hebben we al een blog over een vergunning voor een dakkapel, dakopbouw, aanbouw, bijgebouw en uitbouw!

Uiteraard kan het ook voorkomen dat een gedeelte van de verbouwing vergunningsvrij is, zoals een vergunningsvrije aanbouw, en een ander deel vergunningplichig, zoals een dakopbouw.

In dit geval betaal je alleen legeskosten over het vergunningplichtige deel. Want…

Je betaalt alleen legeskosten over een vergunningplichtige verbouwing.

Waar bestaan legeskosten uit?

Zoals ik je eerder al vertelde hangt de hoogte van de legeskosten van twee factoren af:

• De hoogte van de bouwsom
• Het percentage dat door de gemeente is vastgesteld

Bouwleges zijn namelijk altijd gebaseerd op de totale bouwkosten van jouw bouwplan. Het is dan ook belangrijk dat je voor de verbouwing al een goede inschatting kan maken van de totale kosten.

Overigens heeft veel zelf doen misschien effect op de bouwkosten, maar niet op de geschatte bouwkosten door de gemeente. Het is namelijk zo dat de gemeente de bouwkosten hanteert die je normaal gesproken zou betalen wanneer je een aannemer aanstelt.

Met veel zelf doen bespaar je dus wel veel kosten, maar niet op de bouwleges.

De legeskosten worden per gemeente vastgesteld

Gemiddeld ligt het percentage dat je moet betalen aan legeskosten op 3,34%. Dit percentage kan trouwens flink verschillen per gemeente. Dat betekent helaas dat je pech hebt. Het percentage is overigens ook gestegen in de afgelopen jaren. In 2012 was het gemiddelde percentage bijvoorbeeld nog 2,74%.

De verschillen tussen gemeenten worden echter al snel duidelijk. Op Ameland betaal je bijvoorbeeld voor een verbouwing van €10.000 zo’n €184 aan legeskosten, terwijl je in Voorschoten €530 betaald.

Hieronder zie je een voorbeeld van het tarief in de verordening van de gemeenteraad in Voorschoten van 2021.

Ook zijn er nog speciale kosten waar je rekening mee moet houden

Naast de totale bouwkosten zijn er ook nog extra kosten die invloed hebben op de totale legeskosten.

Zo kan het zijn dat de verbouwing toch langer gaat duren en dat de aangegeven termijn voor bouwactiviteit in de aanvraag aangepast moet worden of dat de activiteit in strijd is met bepaalde regels. In beide gevallen kost dit een extra €500.

Ook kan het zo zijn dat de aanvraag betrekking heeft op activiteit aan of bij een beschermd monument. Dit zal een extra €300 kosten.

Verdere speciale kosten zijn:

• Afwijken van een voorbereidingsbesluit: €350
• Binnenplanse of buitenplanse afwijking: €500
• Een afwijking van een provinciaal regelgevend: €500
• Aanvraag omgevingsvergunning gaat om een aanlegactiviteit: €650

Zelf jouw legeskosten berekenen!

Nu je weet hoe de kosten zijn opgebouwd wil je natuurlijk wel weten hoe je de legeskosten voor jouw eigen verbouwing kan berekenen. Er zijn in principe twee manieren om dit te doen.

Allereerst kan je het percentage voor de bouwleges opzoeken in jouw gemeente. Vervolgens neem je dit percentage van de totale geschatte bouwkosten. Gelukkig kan het ook makkelijker!

Op deze website heb ik een handige tool gevonden waar je makkelijk de kosten voor jouw verbouwing kunt schatten. Ga er niet vanuit dat dit percentage voor de volle 100% correct is, maar je kan in ieder geval al een goede schatting maken!

Wil je nou het percentage voor jouw gemeente opzoeken? Dan doe je dit simpel via Google door te zoeken op de leges verordening van jouw gemeente.

Hou er vervolgens wel rekening mee dat je nog met speciale kosten te maken kan krijgen. Deze moet je bij de berekende kosten optellen.

Kan ik ook bezwaar maken tegen legeskosten?

Ja zeker! Je kan ook bezwaar maken tegen de hoogte van de legeskosten die is vastgesteld door de gemeente. Gelukkig voor jou kan dit ook nog wel eens zin hebben, mits het natuurlijk een gegrond bezwaar is.

Sterker nog, het kan zelfs voorkomen dat je door het bezwaar helemaal geen legeskosten hoeft te betalen. Jouw gemeente moet namelijk ook altijd aan bepaalde voorwaarden voldoen. Doen zij dit vervolgens niet? Dan kan dit voor jou erg gunstig uitpakken.

Ik hoor je nu al denken… Welke voorwaarden zijn dat dan?

Ik kan je hier een vrij simpel voorbeeld van geven. De gemeente moet het bestemmingsplan voor jouw woonwijk iedere 10 jaar verlengen of vernieuwen wanneer zij hier wijzigingen in aan willen brengen.

Laat de gemeente dit na, dan mogen er geen bouwleges geheven worden!

Het is waarschijnlijk overbodig om nu nog te zeggen, maar het is dus altijd goed om even te checken. Ook de gemeente heeft zijn zaakjes wel eens niet op orde en dat kan zomaar in jouw voordeel werken.

Geldt het nou voor jou dat je de legeskosten op de mat of in de mail hebt gekregen en het er niet mee eens bent? Betaal ze dan altijd wel en dien vervolgens je bezwaar in.

De legeskosten betalen zal voor minder gedoe zorgen achteraf. Je laat namelijk zien dat er geen probleem is met het betalen van de kosten, maar dat je het vooral met de kosten zelf niet eens bent.

Wanneer je bezwaar wordt goedgekeurd, zal je het bedrag waar je nog recht op hebt terugkrijgen van de gemeente. Het is dus niet nodig om je hier zorgen om te maken.

Wat gebeurt er met de legeskosten als ik mijn vergunningaanvraag intrek?

Het kan natuurlijk zo zijn dat je een vergunning aanvraagt en je vervolgens toch bedenkt. Uiteraard heeft de gemeente de vergunning dan al in behandeling genomen en dus moeten er legeskosten betaald worden.

Echter, zijn dit nooit de volledige legeskosten omdat de gemeente ten slotte niet de volledige procedure heeft moeten volbrengen. Het gaat hier namelijk om een percentage van de totale kosten.

Je raadt het waarschijnlijk al. Hoe later je de vergunning intrekt, hoe lager het percentage is wat je terugkrijgt. Daarnaast kan het ook zo zijn dat de vergunning in zijn geheel of gedeeltelijk wordt geweigerd.

Ook dan krijg je een deel van de kosten terug!

De reductie, zoals de teruggave van de kosten genoemd wordt, is als volgt opgebouwd:

• 75% reductie: Tot drie weken na het indienen bij een reguliere procedure en tot zes weken bij een uitgebreide procedure.
• 50% reductie: Tussen de drie en zes weken na het indienen en tussen de zes en 18 weken bij een uitgebreide procedure.
• 50% reductie: Bij een gehele of gedeeltelijke weigering van de vergunning.
• 25% reductie: Na zes weken bij een reguliere procedure en na 18 weken bij een uitgebreide procedure.

Tot slot

Zoals je nu weet ontkom je er niet aan dat je legeskosten moet betalen wanneer je vergunningplichtig bent. Hoe hoog de kosten precies zijn, hangt echter af van de factoren die genoemd zijn in deze blog.

Waarschijnlijk heb je deze blog gevonden op het moment dat je je besefte dat je legeskosten moet betalen omdat je dus een vergunning nodig hebt. Mocht je nou hulp nodig hebben met het aanvragen van een vergunning, neem dan even een kijkje op onze blogpagina.

Daar vind je veel blogs over bijvoorbeeld de procedure van de omgevingsvergunning en zelfs manier om kosten te besparen op de vergunning!

Mocht je nog vragen hebben over de legeskosten of heb je wellicht hulp nodig met het aanvragen van de omgevingsvergunning?

Laat dan gerust een berichtje achter in de reacties. Dan helpen wij je zo snel mogelijk verder!