Omgevingsvergunning Rotterdam... Waar moet ik precies op letten?
20 november 2018 

Omgevingsvergunning Rotterdam... Waar moet ik precies op letten?

Omgevingsvergunning Rotterdam aanvragen… Waar moet ik op letten en wat moet ik precies doen om mijn vergunning te krijgen? Dit heb ik voor jou uitgezocht!

Als je van plan bent om in Rotterdam te gaan (ver)bouwen of slopen is het belangrijk dat je eerst checkt of je een omgevingsvergunning nodig hebt!

Het bouwen of verbouwen zonder vergunning kan er namelijk voor zorgen dat je hoge boetes krijgt of dat je niet aan alle veiligheidsnormen voldoet! Dit is natuurlijk niet wat je wilt met jouw verbouwing.

Je vraagt je nu waarschijnlijk af in welke gevallen je een vergunning nodig hebt? Geldt dit bijvoorbeeld bij de bouw van een dakkapel, dakterras, aanbouw of uitbouw? Of heb ik een vergunning nodig wanneer in de constructie van mijn woning wijzig.

Ik geef je in deze blog antwoord op al jouw vragen, zodat je alles weten over het krijgen van een omgevingsvergunning in Rotterdam. Wil je al meer weten? Lees dan verder!

Sneak preview: De omgevingsvergunning vraag je aan nadat uit een vergunningscheck blijkt dat je vergunningplichtig bent. De kosten van de vergunning hangen af van de totale bouwsom van jouw verbouwing. Hoelang het duurt voor je de vergunning hebt hangt af van de complexiteit van de verbouwing. Volgens de reguliere regeling heb je de vergunning binnen na maximaal 8 weken.

Een omgevingsvergunning moet soms aangevraagd worden wanneer je veranderingen toepast op jouw huis. Zeker wanneer dit gebeurt aan de buitenkant van het huis moet je vaak een vergunning aanvragen.

Veel mensen weten niet dat je ook voor verbouwingen binnenshuis een vergunning nodig hebt. Een voorbeeld is het slopen van een draagmuur. Dit kan namelijk invloed hebben op panden om jou heen. Zeker als het gaat om monumentale panden is het belangrijk dat je goed controleert of je zonder vergunning mag verbouwen.

Ook kan een omgevingsvergunning vereist zijn wanneer je kleinere verbouwingen doet. Zo moet er ook een vergunning worden aangevraagd bij het installeren van rolluiken, een alarminstallatie, zonnepanelen of een vlaggenmast.

Wil je nou zeker weten of je een omgevingsvergunning nodig hebt? Doe dan de vergunningscheck via het omgevingsloket op Omgevingsloket.nl. Je kunt hier precies te weten komen of je een vergunning nodig hebt.

Een omgevingsvergunning aanvragen voor een kleine verbouwing is vaak prima zelf aan te vragen. Heb je minder tijd of is jouw verbouwing complexer? Dan kun je de aanvraag ook uitbesteden. Een bouwadviseur helpt je bijvoorbeeld met de aanvraag en het regelen van bouwtekeningen en de constructieberekeningen.

Bouwtekeningen en constructieberekening? Geen zorgen.. Waarom je die nodig hebt leg ik je over 2 hoofdstukken uit!

Het aanvragen van een vergunning hoeft niet moeilijk te zijn. Toch vereist de aanvraag wel wat stappen en de nodige documentatie. Het zal helaas niet zo makkelijk gaan als in het gifje hier beneden…

Omgevingsvergunning Rotterdam

Voor heel Rotterdam gelden dezelfde stappen, omdat de aanvraag via het landelijk orgaan bij de gemeente terecht komt. Hieronder geef ik je een verkort stappenplan voor het aanvragen van een vergunning. Ben je benieuwd naar een uitgebreide uitleg over de aanvraag van een omgevingsvergunning?

Lees dan mijn blog  Procedure omgevingsvergunning… Hoe gaat dat eigenlijk?

Het stappenplan:

Stap 1 – Controleer bij het Omgevingsloket of je wel een vergunning nodig hebt. Logisch, maar wel een essentiële stap. Als je geen vergunning nodig hebt, kan je de volgende stappen natuurlijk overslaan.

Stap 2 – Wanneer je daadwerkelijk een vergunning nodig hebt kun je beginnen met een conceptaanvraag opstellen. Hierbij wordt dan gemeten of het plan haalbaar is en niet in strijd met het bestemmingsplan. Je kunt er dan ook voor kiezen om direct een omgevingsvergunning aan te vragen. Dit is vooral slim en snel bij eenvoudigere constructies. Het is mogelijk om zowel schriftelijk als digitaal een aanvraag hiervoor aan te leveren.

Stap 3 – Wacht tot de aanvraag is goedgekeurd. Je kunt beginnen met bouwen!

Omgevingsvergunning Rotterdam… Hoe krijg ik die nu eigenlijk? Voordat jouw aanvraag wordt goedgekeurd moet je een aantal gegevens aanleren van jouw bouw of verbouwing. Ik leg je in dit onderdeel uit wat je precies nodig hebt om een omgevingsvergunning in Rotterdam te krijgen.

Want wie wil nou geen vergunning in deze mooie stad!

Omgevingsvergunning Rotterdam

De belangrijkste gegevens voor een omgevingsvergunning zijn de bouwtekeningen en constructieberekening. Aan de hand van die tekeningen en berekening kan de gemeente namelijk bekijken of jouw verbouwing veilig is.

Allereerst moet je archiefonderzoek doen om bestaande bouwtekeningen op te vragen. Hoewel je dit ook kan laten doen door een externe partij, is dit ook goed zelf te doen. Aan de hand van die archieftekening, zoals de bestaande tekeningen worden genoemd, wordt de oude situatie weergegeven.

In de bestaande situatie gaat de architect vervolgens tekenen wat er aan de constructie veranderd zodat dit goed wordt weergegeven aan de gemeente. Die nieuwe constructie kan dus elke vorm aannemen zoals een nieuwe aanbouw, uitbouw of dakkapel. Voor die verbouwing maakt hij, als onderdeel van de bouwtekening, ook een constructietekening.

Die constructietekening wordt weer gebruikt door de constructeur om een betrouwbare constructieberekening te maken. In de berekening neemt de constructeur alle krachten op de verschillende constructie-elementen mee. Zo weet jij dus zeker dat de constructie die je gaat plaatsen veilig is.

Tip (!). Je kan de aanvraag van een omgevingsvergunning al beginnen zonder dat je de beschikking hebt over bouwtekeningen of een constructieberekening. Deze kan je namelijk later nog toevoegen. Dit scheelt tijd omdat je niet hoeft te wachten tot de twee gemaakt zijn.

Aan het aanvragen van een vergunning zijn kosten verbonden!

Omgevingsvergunning Rotterdam

Zo heb je altijd te maken met kosten voor de benodigde bouwtekeningen en een constructieberekening. De kosten heb ik uitgebreid beschreven in mijn blog wat zijn de kosten van een omgevingsvergunning.

Naast deze kosten zijn er ook nog legeskosten. Dit zijn kosten voor het in behandeling nemen van jouw aanvraag en bestaan uit een percentage van het totaal van de bouwkosten.

Deze legeskosten verschillen per categorie. Hoe duurder de bouw of verbouwing, hoe hoger de leges. In Rotterdam begint het percentage op 1,58 procent voor bouwkosten tot €35.900. Vanaf dit bedrag tot €530.000 is het percentage 1,81 procent. Dit zal oplopen tot 2,17 procent voor een verbouwing tot €26.700.000. Maar hier zal jij als particulier niet mee te maken krijgen.

Hou dus vooral rekening met een tarief van 1,58 of 1,81 procent. Voor een verbouwing zoals het plaatsen van een dakkapel of dakopbouw zullen de bouwkosten niet hoger worden dan €35.900 en ook het legestarief zal dus niet hoger zijn dan 1,58 procent.

Alleen bij een luxere verbouwing, zoals bijvoorbeeld bij het bouwen van een luxe aanbouw of uitbouw, zal het legestarief hoger uitvallen.

Je hebt de aanvraag verzonden en vraagt je nu af hoelang je wat hoort van de gemeente. Je zult binnen enkele dagen horen of de aanvraag in behandeling genomen wordt. Het kan zijn dat de aanvraag wordt goedgekeurd of dat er nog meer documenten nodig zijn.

Hierna zal een reguliere procedure maximaal 8 weken duren. Een uitgebreide procedure kan tot 26 weken duren. Ook is het nog mogelijk dat de procedure steeds verlengd kan worden met 6 weken. Deze wachttijd geldt overigens voor elke gemeente in Nederland en is dus niet specifiek voor Rotterdam.

Omgevingsvergunning Rotterdam

Heb je nou geen zin om zo lang te wachten, of kan dit niet in verband met de verbouwing? Dat is het mogelijk om een zogeheten flitsvergunning aan te vragen. Dit is vooral het geval bij eenvoudigere bouwwerken. Nu is het overigens wel van belang dat de aanvraag in één keer volledig wordt ingeleverd, en dat er bijvoorbeeld voor het bestemmingsplan geen ontheffing nodig is. Aan deze flitsvergunning zijn natuurlijk nog wel extra kosten verbonden. Wanneer de aanvraag niet voor een flitsvergunning in aanmerking komt zal deze als een normale vergunning worden behandeld.

Tip (!). Vraag de omgevingsvergunning altijd op tijd aan. Op die manier voorkom je dat je lang moet wachten voordat je eindelijk mag beginnen met bouwen.

De gemeente Rotterdam zal na jouw aanvraag gaan toetsen op verschillende aspecten. Er wordt bijvoorbeeld gekeken of het in overeenstemming is met het bestemmingsplan. Ook moet het plan aan bepaalde welstandseisen voldoen. Ook wordt er gekeken of aan de eisen uit het Bouwbesluit wordt voldaan door middel van een bouwbesluitberekening.

Het kan voorkomen dat de vergunning wordt afgewezen omdat deze niet aan de eisen voldoet. Na het aanbrengen van wijzigingen kan je de aanvraag opnieuw indienen. Wanneer je het niet eens bent met de afwijzing, dan heb je recht om bezwaar in te dienen.

Als de aanvraag is afgewezen zal er altijd een motivatie van de gemeente worden toegevoegd. Je moet er dan voor zorgen dat je de afwijzing goed begrijpt, zodat jij weer goed kunt motiveren waarom je aanvraag toch goedgekeurd moet worden.

Bezwaarschrift omgevingsvergunning Rotterdam

Het bezwaarschrift moet na de afwijzing binnen zes weken worden ingeleverd bij het college van bestuur en wethouders. Vervolgens zal deze binnen zes weken beslissen wat er met de zaak gedaan wordt.

Je kan dit bezwaarschrift zelf opstellen, maar je kan natuurlijk ook een advocaat inschakelen. Deze zal natuurlijk beter op de hoogte zijn van de wetgeving en kan je daarom goed ondersteunen.

Uiteindelijk is het dan natuurlijk te hopen dat je vergunningsaanvraag toch wordt goedgekeurd.

Het volledige proces zie je in de infographic hier beneden.

omgevingsvergunning Rotterdam

Wat als je al begonnen bent met bouwen zonder omgevingsvergunning? Of wanneer je al begonnen bent omdat je niet wist dat je een aanvraag moest doen? Dit kan natuurlijk voorkomen omdat niet iedereen bekend is met het aanvragen van een vergunning. De gemeente heeft nu recht om de verbouwing stop te zetten…

Maar schrik niet! Dit houdt niet in dat je alles meteen moet slopen.  Je mag slechts pas weer verder met bouwen als je voldoet aan alle eisen.

Let op (!). Als je een omgevingsvergunning nodig had maar je dit niet wist en toch begonnen bent met bouwen moet je zo snel mogelijk de gemeente Rotterdam informeren. Hierdoor voorkom je grotere problemen.

Wanneer een gemeente doorheeft dat je verbouwd zonder vergunning kan deze namelijk besluiten om jou aan te schrijven. Jij kan hier dan weer een reactie met tekst en uitleg op geven. Als de gemeente inziet dat je volgens de regels werkt is er niets om je zorgen om te maken. Als de gemeente het er niet mee eens is volgt een bestuursdwangaanschrijving. In dit geval moet je alles wel weer in oude staat terugbrengen.

Neem dit risico dus niet!!

Doe je dit niet? Dan krijg je een boete. Als je deze boete niet betaalt én de opdracht niet opvolgt zal de gemeente ervoor zorgen dat het bouwwerk naar de oude staat gebracht wordt. Hierbij draai jij op voor de gemaakte kosten en moet je ook nog een boete betalen. De conclusie van alles is dus heel simpel: Zorg altijd dat je zeker weet of je een omgevingsvergunning nodig hebt, anders ben je misschien voor niets begonnen met bouwen.

Let op (!). Een aannemer is nooit verantwoordelijk voor het volgen van de regels. Jij bent zelf als huiseigenaar verantwoordelijk voor het volgen van de regels bij een verbouwing. De risico’s liggen dus bij jou!

Je weet nu alles om met de aanvraag voor de omgevingsvergunning Rotterdam bezig te gaan!

winning

Zo kun je snel zorgeloos bouwen of verbouwen. Na het lezen van deze blog weet je dat er veel documenten nodig zijn, maar dit betekent ook dat je het voor jezelf al goed georganiseerd hebt en dus na goedkeuring aan de slag kunt.

Heb je nog vragen over mijn blog over het aanvragen van de omgevingsvergunning Rotterdam of misschien wel over de kosten van de vergunning?

Laat dan een berichtje achter in de berichtenbox! Ik ben benieuwd 🙂

Over de schrijver
Het is mijn missie om jou toegang te geven tot alle benodigde kennis & begeleiding die nodig is om jouw verbouwing tot een goed einde te brengen.Dat doe ik door het schrijven van blogs, het delen van video's, waardevolle tools & door het maken van handige trainingen zoals onze Verbouwexpert in 1 uur.Zo hoop ik de bouwwereld een eerlijkere en socialere plek te maken!
Reactie plaatsen

Offerte nodig voor een (constructie)tekening?