Een opbouw op een plat dak plaatsen is de ideale manier om een extra verdieping op de woning te creëren. Daarnaast is een opbouw op een plat dak vaak een hele goede investering.
Tip! Is de vierkante meter prijs in jouw wijk hoger dan €2.750,-? Dan levert jouw opbouw direct extra woningwaarde op.
Grote kans dat je in deze fase nog met een aantal vragen zit.
Want, wat kost een opbouw op een plat dak, heb je een omgevingsvergunning nodig? En welke stappen moet je zetten om jouw verbouwing tot een goede einde te brengen?
Die vragen beantwoord ik in deze blog.
Dat doe ik je door je aan de hand mee te nemen in de 9 belangrijkste stappen van het verbouwproces.
Zo ben jij na het lezen van deze blog weer een stukje beter voorbereidt op jouw verbouwing. Beloofd!
Sneak preview 1: je moet altijd een omgevingsvergunning aanvragen als je een dakopbouw plaatst. Om die vergunning te krijgen heb je een bouwtekening en constructieberekening nodig.
Sneak preview 2: het plaatsen van een dakopbouw kost gemiddeld €2.750,- per vierkante meter.
Wat kost een opbouw op een plat dak?
De gemiddelde vierkante meter prijs van een opbouw op een plat dak is €2.750,-. De opbouw die bij ons het meest wordt afgenomen is een opbouw van 40m2. Die kost daardoor ongeveer €110.000,-.
Hierbij ben ik wel uitgegaan van een volledig afgewerkte opbouw.
Om je te helpen met het bepalen van de kosten van jouw opbouw heb ik onderstaande tool gemaakt. Hiermee kun je aan de hand van de omvang van jouw platte dak snel berekening wat de kosten ongeveer zijn.
Hierbij ga ik uit van een casco opbouw, een standaard opbouw en een luxe opbouw.
Waar bestaan de kosten van een opbouw uit?
Het kleinste onderdeel van de totale kosten van de verbouwing zijn de legeskosten (zo’n 2% tot 4%). Deze kosten betaal je om jouw vergunningsaanvraag in behandeling te laten nemen.
Om de vergunning te krijgen heb je een bouwtekening en een constructieberekening nodig. De kosten voor een bouwtekening liggen tussen de €1.200,- en €1.800,-. Terwijl de kosten voor een constructieberekening tussen de €800,- en €1.200,- liggen.
Het grootste onderdeel van de kosten (zo’n 75% tot 85%) zijn de kosten voor de aannemer. Hij regelt hiervoor het materiaal, het materieel en de manuren.
Stap 1: Het voorbereiden van de verbouwing en het plaatsen van de opbouw
Wanneer je een dakopbouw op een plat dak wilt plaatsen is de voorbereiding van de verbouwing minstens net zo belangrijk als de verbouwing zelf.
Met een goede voorbereiding bespaar je flink op de verbouwtijd en kosten van de verbouwing. Dit komt mede doordat de verbouwing met de juiste voorbereiding soepeler verloopt.
Wil je het plaatsen van de dakopbouw perfect plannen? Dan mag je de volgende drie punten zeker niet vergeten:
- Vaststellen van jouw verbouwwensen en doelstelling
- Maken van een verbouwbudget
- Maken van een bouwplan
We beginnen bij stap 1. Het is namelijk erg belangrijk dat jij voor het verbouwen bepaald waarom je de dakopbouw wilt plaatsen, hoe je deze wilt plaatsen en wat er allemaal bij de verbouwing komt kijken.
Vervolgens is het natuurlijk belangrijk dat je deze wensen en doelstelling niet uit het oog verliest.
Op basis van jouw wensen kom je erachter welk verbouwbudget je nodig hebt en kan je een redelijke schatting van de duur van de verbouwing maken. Mocht je hier zelf weinig ervaring mee hebben, dan kan het verstandig zijn om hier al de hulp van experts in te schakelen.
Overigens komen die experts in de volgende stappen terug.
Tot slot is het maken van een bouwplan ook erg belangrijk. Omdat je afhankelijk bent van best wel wat verschillende partijen is het belangrijk om ruimte in de planning over te laten voor eventuele vertraging. Helaas is deze vertraging bijna niet te voorkomen.
Tip. Maak eerst een conceptversie van jouw plannen en deel deze met jouw architect. Dankzij de feedback van de architect kun je controleren of jouw bouwplan realistisch is.
Maak zelf alvast een schetsontwerp van jouw opbouw op een plat dak
In het eerste schetsontwerp zet je voor het eerst jouw ideeën op papier. Zoals de naam al zegt is dit ontwerp een schets van hoe de opbouw er ongeveer uit moet zien. Door zelf al een schets te maken gaat de verbouwing beter leven en kan jij jouw wensen beter overbrengen op de architect.
Tegenwoordig is het voor particulieren steeds makkelijker om een eerste schetsontwerp te maken. Hiervoor kan je een programma als draw.io gebruiken.
Uiteraard is er ook niets mis het ouderwets papier en potlood. Het belangrijkste is dat je zelf een goed beeld krijgt en dit vervolgens ook aan de architect kunt overleggen.
Het voordeel van een schetsontwerp is dat je jouw wensen voor je ziet en dus kunt zien wat wel en niet bevalt. Zo geef je in het ontwerp aan wat de kleuren ongeveer moeten zijn en hoe groot de opbouw moet worden.
Kies je er bijvoorbeeld voor om een volledige opbouw op het platte dak te plaatsen, of laat je een gedeelte over om een dakterras te maken?
Stap 2: Laat een bouwtekening van de dakopbouw maken
Laat ik beginnen met voorop stellen dat jij, als vergunningsplichtige verbouwer, niet de enige bent die de bouwtekeningen moet laten maken. Een bouwtekening en constructieberekening zijn namelijk altijd verplicht om aan de regelgeving in de bouw te voldoen.
Je laat de bouwtekeningen maken door een architect of doet dit zelf wanneer je meer dan genoeg ervaring hebt in de bouw. Echt moet je hier wel 100% zeker van zijn, omdat de tekeningen van groot belang zijn voor de verbouwing.
Een architect houdt bij het maken van een bouwtekening altijd rekening met de vergunningseisen en regelgeving. Veel architecten garanderen daarom ook vaak dat de dakopbouw altijd goedgekeurd zal worden.
Naast dat de tekening verplicht is heeft hij gelukkig voor jou ook nog erg veel voordelen die direct aangeven waarom deze ook wel erg handig is.
Allereerst is de tekening de perfecte handleiding voor jou en de aannemer. Jij ziet duidelijk uitgetekend hoe de opbouw eruit komt te zien en kan eventuele aanpassingen aanvragen. De aannemer weet dankzij de tekening precies wat hij moet bouwen.
Ook is de bouwtekening noodzakelijk om een constructieberekening te kunnen maken.
Stap 3: Laat een constructieberekening van de dakopbouw maken
De constructieberekening dus. Ook deze is verplicht bij de aanvraag van de vergunning om met name de veiligheid van de constructie te garanderen.
De berekening wordt gemaakt door de constructeur en waar de bouwtekeningen nog redelijk goed zelf te maken zijn, raden we dit bij de constructieberekening sterk af. Dit kan namelijk alleen wanneer je een volledige technische opleiding hebt afgerond.
Het grootste misverstand waar wij onze klanten helaas vaak over horen is dat zij denken dat het de verantwoordelijkheid is van de aannemer om de berekening aan te vragen. Wat zij dan eigenlijk zeggen is dat de aannemer verantwoordelijk is om de dakopbouw veilig te bouwen.
Maar je raadt het nu al. Dit is absoluut niet het geval.
Jij bent zelf verantwoordelijk om ervoor te zorgen dat de constructie veilig is. Zo moet je onder andere voldoen aan de veiligheidseisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving.
Daarbij zorgt de berekening er ook direct voor dat je verzekerd bent tegen constructieve schade en dat je hier minder risico op loopt. Je geeft deze verantwoordelijkheid namelijk af aan de constructeur en laat zien dat je er alles aan gedaan hebt om de constructie veilig te bouwen.
De kosten voor een constructieberekening van een dakopbouw liggen tussen de €699,- en €1.248,-.
De constructieberekening en jouw aannemer
Helaas komt het nog steeds voor dat er aannemers zijn die beweren geen constructieberekening nodig te hebben. Vaak gooien ze dit dan op hun ‘jarenlange ervaring’ en dat zij ‘de verbouwing al honderden keren hebben uitgevoerd’.
Ons advies zou zijn om direct een andere aannemer te zoeken.
Een capabele aannemer zal altijd een constructieberekening voor een verbouwing willen, omdat hij weet dat elke verbouwing veilig uitgevoerd moet worden.
Een aannemer die jou dus wilt overtuigen dat hij erg goed is, is dit dus eigenlijk niet. Hij zal waarschijnlijk niet zitten te wachten op een handleiding zoals de bouwtekening en berekening en gaat liever zijn eigen gang.
Het is immers niet de verantwoordelijk van de aannemer om veiligheid te garanderen.
Stap 4: Dien de gegevens voor de omgevingsvergunning in
Je hebt de bouwtekening en constructieberekening aangevraagd en kan nu eindelijk de vergunningsaanvraag doen. Deze doe je via Omgevingsloket.nl en gelukkig gaat dit erg makkelijk.
Een goede tip is om de aanvraag al te beginnen voordat je de definitieve bouwtekeningen en berekening binnen hebt. Op die manier kan je de aanvraag al eerder starten en kan je tijd besparen.
Hoelang duurt de vergunningsaanvraag en wat dien je in?
De standaard wettelijke termijn waarbinnen de gemeente antwoord moet geven op de aanvraag is 8 weken. Het kan echter zo zijn dat de gemeente langer nodig heeft, hoewel dit voor een opbouw niet vaak voorkomt, en de aanvraag met 6 weken verlengt.
Om de procedure te starten moet je de volgende gegevens indienen:
- Gegevens over de dakopbouw
- Persoonlijke gegevens
- Bouwtekeningen
- Constructieberekening
- Bouwkostenschatting
Aan de hand van de vier eerste punten wordt de aanvraag beoordeeld. Het laatste punt dient een ander doel.
De bouwkostenschatting is namelijk nodig om de legeskosten te bepalen. Dit zijn een soort administratie kosten die worden bepaald aan de hand van een percentage van de totale bouwsom. Gemiddeld ligt dit percentage tussen de 2 en 4%.
De vergunningsaanvraag is dus één van de stappen waar vertraging kan ontstaan. Het is daarom erg belangrijk dat je hier tijd voor inruimt in de bouwplanning en dat je ruim op tijd bent met het aanvragen van de vergunning.
Stap 5: Selecteer de juiste aannemer voor het plaatsen van jouw dakopbouw
Is de verbouwing goedgekeurd? Dan kan je opzoek naar de juiste aannemer voor het plaatsen van de opbouw.
Zoals ik eerder al zei kan je er ook voor kiezen om de opbouw zelf te plaatsen, maar vanwege het benodigde materieel is dit lastig te doen en moet je erg veel machines huren. Vaak is het dus gunstiger om een aannemer in te huren.
Het is natuurlijk lastig om op voorhand in te schatten of je de juiste aannemer selecteert. De beste manier om dit te doen is door reviews op het internet te lezen en zoveel mogelijk offertes aan te vragen.
De grootste fout die wij klanten hierin zien maken is dat zij direct voor de goedkoopste aannemer kiezen. Helaas is in veel van deze gevallen goedkoop ook duurkoop en zitten ze opgescheept met een malafide aannemer.
Hij komt afspraken niet na, rekent honderden euro’s meerwerk en is na een aantal weken nog steeds niet klaar met de verbouwing.
Kortom, tijd inplannen om een goede aannemer te vinden is erg belangrijk. Vraag vrienden of familie of zij geschikte aannemers kennen en kijk dus op bijvoorbeeld Google om te bekijken wat voor reviews de aannemer heeft ontvangen.
Stap 6: Bereid het plaatsen van de dakopbouw op het platte dak voor
Heb je alle stappen in de procedure tot nu toe gevolgd? Dan kan je beginnen met het voorbereiden van het plaatsen van de dakopbouw.
Allereerst is het belangrijk dat je de buren inlicht wanneer de bouw plaats gaat vinden. Er komen namelijk werkauto’s en grote kranen in de straat te staan die mogelijk voor overlast kunnen zorgen.
Uiteraard is het ook belangrijk dat het dak geschikt is gemaakt voor de opbouw. Dit zal je eerder al met de aannemer bespreken. Het kan bijvoorbeeld zo zijn dat de constructeur heeft bepaald dat de huidige constructie van het platte dak verstevigd moet worden.
Hierdoor moet er wellicht een extra stalen balk geplaatst worden of zijn er meer maatregelen nodig.
Is dit gelukt? Dan kan je ook alvast bepalen waar de container voor het bouwafval komt te staan.
Dit zijn vaak dingen die worden vergeten en helaas levert dit dan ook vaak extra stres op. Om je beter op weg te helpen vind je in deze blog een goede checklist voor jouw verbouwing!
Stap 7: Laat de dakopbouw plaatsen door een aannemer
He he. Na al dat voorbereiden kan de opbouw eindelijk geplaatst worden. Er is voor jou nu ook niet meer zoveel te doen behalve controleren dat de aannemer zich aan de plannen en planning houdt.
De aannemer begint vaak met het afplakken van de woning om schade te voorkomen. Ook kan hierdoor de rotzooi die ontstaat makkelijker opgeruimd worden.
Vervolgens zal de aannemer de opbouw plaatsen en wordt deze keurig afgewerkt.
Stap 8: Rond de verbouwing af
Een stap die vaak wordt overgeslagen is het afronden van de verbouwing in samen spraak met de aannemer. Wanneer de opbouw is opgeleverd heb je nog een moment met de aannemer om alle punten door te nemen.
Dit is dan ook de laatste keer dat je nog punten aan kan geven waar je niet tevreden over bent en is het vooral belangrijk dat je bekijkt of hij volledig aan afspraken heeft voldaan. Wanneer dit niet het geval is moet de aannemer dit later nog aanpassen.
Omdat dit het laatste moment voor feedback is moet je de oplevering erg serieus nemen. Zo kom je later niet met een mond vol tanden te staan wanneer je toch iets aan te merken hebt.
Tot slot kan je ervoor kiezen om alvast een onderhoudsplanning en budget te maken. Uit ervaring blijkt wel dat je dit nooit meer doet wanneer je het niet direct na de oplevering doet.
Tot slot
Na het lezen van deze blog weet je hopelijk precies hoe je een dakopbouw in 10 stappen kunt plaatsen. Hoewel het grootste deel van deze stappen met voorbereiding te maken heeft, hoef ik je niet meer uit te leggen dat ze erg veel effect hebben op de rest van de verbouwing.
Hopelijk kan je nu vol vertrouwen beginnen aan de bouw van de dakopbouw en loop je niet meer tegen obstakels aan.
Uiteraard kan het zo zijn dat je nog vragen hebt over de stappen uit deze blog. Zo wil je wellicht nog wat meer informatie over de vergunningsaanvraag of bouwtekeningen?
Laat in dat geval even een berichtje achter in de reacties onder deze blog. Wij helpen je dan zo snel mogelijk verder!
