Een dakopbouw op een garage plaatsen is de ideale manier om meer bewoonbare ruimte te creëren. Zo zorg je voor extra kamers aan de woning of kan je de ruimte gebruiken voor opslag.
Doordat je de opbouw steeds meer terug ziet komen, zeker in tijden van woningnood, krijgen wij veel vragen over de opbouw. Want hoe zorg je er nou voor dat deze veilig geplaatst wordt?
Ook is er veel twijfel over het aanvragen van een omgevingsvergunning en de kosten van de opbouw.
Gelukkig kan ik in deze blog alle twijfel die je hebt wegnemen. Ik zal je precies vertellen hoe het precies zit met de omgevingsvergunning, welke soorten dakopbouw er zijn en hoe je deze veilig laat plaatsen.
Ook kom je erachter welke factoren de kosten beïnvloeden. Op die manier kan je zelf berekenen hoeveel jouw opbouw gaat kosten.
Ben je al nieuwsgierig? Lees dan snel verder.
Sneak preview 1: Voor het plaatsen van een dakopbouw is altijd een vergunning nodig.
Sneak preview 2: Een tweezijdige opbouw of opbouw met plat dak kost gemiddeld €2.250 per strekkende meter. De éénzijdige opbouw kost €1.750 per meter.
Hoe ziet een dakopbouw op een garage er uit?
Een dakopbouw op een garage heeft veel weg van een opbouw op een plat dak. Echter wordt de opbouw in dit geval meer als verlenging van de eerste verdieping gebruikt, dan als daadwerkelijke verhoging.
Je zou kunnen zeggen dat het een soort verkapte uitbouw voor deze verdieping is.
Er zijn drie veel gebruikte vormen als het gaat om de opbouw op een garage. De opbouw met…
- Een plat dak
- Twee schuine zijden
- Eén schuine zijde
Dakopbouw met plat dak
De opbouw met een plat dak lijkt misschien wel het meeste op een uitbouw. Met deze opbouw trek je de eerste verdieping door tot over de garage.
Het grote voordeel hiervan is dat je een volledige extra kamer, of misschien wel twee kamers, creëert.
Vaak wordt er op het platte dak gekozen voor mastiek. Dit is de bekende zwarte dakbedekking die je bijvoorbeeld ook op schuurtjes ziet.
Toch wordt er tegenwoordig ook vaak voor een groen dak gekozen. Buiten dat dit er een stuk kleurrijker uitziet, biedt zo’n groen dak nog veel meer voordelen.
Het is bijvoorbeeld goed voor het milieu omdat het CO2 opneemt, het absorbeert regenwater, verlaagt de omgevingstemperatuur, en dempt geluid van buiten naar binnen en andersom. Daarnaast zal ook de waarde van de woning stijgen door dit type dak.
Dakopbouw twee schuine zijden
De opbouw met twee schuine zijden komt in twee varianten voor. Bij de ene variant lopen de dakvlakken tegen elkaar op via de muur in een punt vorm. De andere variant heeft twee schuin lopende zijden, maar heeft in het midden een plat dak.
In de meeste gevallen kiest men voor dit soort opbouw op de garage vanwege het uiterlijk. Het aanzicht van een dakvlak wordt soms mooier gevonden dan een opgemetselde muur.
Daarnaast kan het zo zijn dat de dakvlakken schuin moeten zijn om in de omgevingsvergunning te passen. Dit moet echter per project worden bekeken en dus zal dit een eis zijn die de architect met je zal bespreken.
Het is dus niet altijd zo dat je de keuze hebt om voor een soort opbouw te kiezen.
Dakopbouw met één schuine zijde
De dakopbouw met één schuine zijde loopt vanaf de zijkant van de garage tegen het huis aan. In sommige gevallen wordt er nog een lage muur op de garage gemaakt om het dak iets te verhogen.
Hoewel je met deze opbouw minder ruimte creëert, scheelt de opbouw wel in kosten. Daarnaast is het net als met de opbouw met twee schuine zijden ook vaak een voorkeurs kwestie.
Veel mensen vinden het aanzicht van deze opbouw mooier dan bijvoorbeeld die van een opbouw met plat dak.
Je moet je echter wel realiseren dat de bewoonbare ruimte een stuk minder is. Hierdoor zal ook de waardevermeerdering van het huis minder zijn.
Heb je een vergunning nodig voor een dakopbouw op een garage?
Deze vraag kan ik erg simpel beantwoorden.
Ja. Je hebt altijd een vergunning nodig wanneer je een opbouw plaatst en dus ook wanneer je de dakopbouw op een garage plaatst.
Het is daarbij nog wel de vraag of je ook daadwerkelijk een vergunning voor de verbouwing krijgt. Hier heb ik net al even naar verwezen toen ik zei dat de architect moet kijken of de opbouw ‘binnen de vergunningseisen’ past.
Gelukkig zal de vergunning in de meeste eisen goedgekeurd worden. Toch zijn er nog een aantal punten waar je extra op moet letten om de zorgen dat dit ook daadwerkelijk gebeurd.
De eisen zijn als volgt opgesteld.
De dakopbouw op de garage moet aan het bestemmingsplan voldoen
In het bestemmingsplan staan de belangrijkste eisen waarop de opbouw wordt getoetst. De eisen hebben betrekking op hou de gemeente het gebied waar jouw woning staat voor ogen had.
Zo staat er bijvoorbeeld in of er woningen of kantoren gebouwd mogen worden. Het belangrijkste is echter dat er ook in staat wat iemand mag bouwen en hoe dit gebouw gebruikt mag worden.
De vergunning wordt dus alleen toegekend wanneer de opbouw in het bestemmingsplan past. Althans, dit is de meest zekere optie.
Het kan ook zo zijn dat de vergunning toegekend wordt via een omweggetje. De opbouw voldoet dan misschien niet volledig aan het bestemmingsplan, maar voldoet wel aan regels die staan opgesteld om af te wijken van het plan.
Het afwijken van het plan op deze wijze noem je de binnenplanse afwijking.
Ook kan het zo zijn dat de opbouw niet aan het bestemmingsplan voldoet maar dat de gemeente een ontheffingenbeleid hanteert. Zo werkt de gemeente met je mee en staan ze de verbouwing toe.
Kortom. De vergunning wordt alleen afgekeurd op basis van het bestemmingsplan wanneer de opbouw niet binnen het plan past en de gemeente niet mee wilt werken.
Ook de welstandscommissie moet het plan goedkeuren
Deze welstandscommissie beoordeelt jouw verbouwing op basis van de welstandseisen. Hier moet de dakopbouw op een garage dan ook aan voldoen.
In tegenstelling tot het bestemmingsplan, hebben de welstandseisen betrekking op het uiterlijk van de opbouw.
Er staat bijvoorbeeld in welke kleuren en met welke materialen de opbouw gebouwd mag worden. Dit heeft de gemeente vastgesteld om eenheid in de wijk te creëren. Dit zorgt er dan ook voor dat in veel wijken de meeste woningen in de regel op elkaar lijken.
Tip. Om dus een goede inschatting te maken van hoe jouw opbouw er uit komt te zien, is het handig om naar huizen om jou heen te kijken. Wanneer hier al een opbouw geplaatst is, moet jouw opbouw hier ongeveer op lijken.
Maar er zijn natuurlijk uitzonderingsgevallen.
In de eerste plaats zijn er gebieden die welstandsvrij verklaard zijn door de gemeente. Hier is het dus ook niet nodig om aan eisen te voldoen, omdat ze simpelweg niet staan opgesteld.
Ook kan de gemeente werken met een ‘trendsetter’ beleid. Wanneer jij in dat geval de eerste bent die een opbouw gaat plaatsen, moeten juist de andere buren zich aan jouw opbouw aanpassen.
Betekent dit dan dat je zomaar wat neer mag zetten?
Zeker niet. Sterker nog, de gemeente zal waarschijnlijk extra kritisch kijken naar jouw opbouw omdat dit het voorbeeld wordt voor de andere.
De vraag is nu natuurlijk nog. Hoe kan je aan deze eisen voldoen. Met andere woorden…
Wat heb je nodig om de dakopbouw te plaatsen?
Allereerst is het handig om te bespreken wat je voor de vergunningsaanvraag nodig hebt. Veel van deze vereisten helpen je namelijk ook om aan de eisen te voldoen.
Voor het aanvragen van een vergunning zijn altijd bouwtekeningen en een constructieberekening nodig. De bouwtekeningen bestaan zowel uit archieftekeningen, die de oude situatie weergeven, en nieuwe bouwtekening van de te plaatsen opbouw.
Vervolgens zal de gemeente de opbouw toetsen aan de hand van het Bouwbesluit. Hierin staat opnieuw een lijst met eisen waar de dakopbouw ook aan moet voldoen.
Zeker de veiligheidseisen in artikel 2.1 en 2.2 van het besluit zijn erg belangrijk wanneer je een nieuwe constructie gaat plaatsen.
Het voordeel is echter dat je aan alle eisen die ik in deze blog genoemd heb voldoet, wanneer je de bouwtekeningen door de juiste architect laat maken en de constructieberekening door de juiste constructeur. De berekening heeft daarnaast nog veel meer voordelen, die lees je hier.
Zij hebben namelijk al honderd keer een soort gelijke dakopbouw getekend of doorberekend en zullen dus precies weten hoe de opbouw aan de eisen kan voldoen. Uiteraard zal vooral de architect dit ook met je bespreken.
Een ander voordeel is dat de aannemer die je inschakelt om de dakopbouw op de garage te plaatsen, ook aan de hand van de bouwtekeningen werkt. Het is voor hem een fijn overzicht en handleiding voor de verbouwing.
Waar ik straks nog op terug kom in het volgende hoofdstuk is het verstevigen van de constructie. Het kan namelijk zo zijn dat uit de constructieberekening blijkt dat de constructie van de garage verstevigd moet worden.
Dit moet dus ook gedaan worden om aan de veiligheidseisen uit het Bouwbesluit te voldoen.
Tip. Laat altijd eerst bouwtekeningen en een constructieberekening maken voordat je offertes opvraagt bij aannemers. Zij zullen namelijk een bepaald risico percentage berekenen voor elke klus. Dit percentage ligt aanzienlijk lager wanneer je het risico grotendeels wegneemt met de tekening.
De kosten voor het plaatsen van een dakopbouw op een garage
Nu je weet wat de vergunningseisen inhouden en hoe je hieraan voldoet, rest nog de vraag hoeveel het plaatsen van een dakopbouw op een garage kost.
Vanwege de vele factoren die hierin een rol spelen is de prijs erg verschillend per dakopbouw. Ik kan je natuurlijk wel vertellen wat de invloed is van al deze factoren en waar je dus goed op moet letten.
Het soort dakopbouw
Ook voor de kosten kom ik weer terug op de drie soorten die ik eerder in deze blog al heb genoemd. Buiten dat zij verschillende voordelen hebben, verschillen ook de prijzen aanzienlijk.
De twee grootste constructies zijn niet geheel verassend die van de volledige opbouw met plat dak en de opbouw met twee schuine zijden. Wat je ook niet zal verbazen is dat dit ook de duurste constructies zijn.
Hoe groter de constructie, hoe langer je bezig bent met het plaatsen van de constructie en hoe duurder de constructie dus ook zal zijn.
Toch zitten de kosten hem niet alleen in de extra kosten voor het materiaal of arbeidsuren, maar ook in andere factoren die ik onder het volgende kopje zal bespreken.
De gemiddelde prijs per meter voor beide soorten ligt rond de €3.250.
Voor de éénzijdige dakopbouw op een garage geldt dat deze minder belastend is voor de constructie. Ook is de constructie eenvoudiger en minder groot.
De prijs per meter voor deze opbouw ligt dan ook een stuk lager. Deze ligt namelijk rond de €1.750.
Ook hangen de kosten af van de afwerking van de dakopbouw. In de tool hieronder heb ik de kosten van de drie soorten dakopbouw meegenomen en kan je de prijs bepalen op basis van het aantal vierkante meters en afwerking.
De meeste bepalende factoren voor de prijs van een dakopbouw op een garage
Hoewel je misschien zou verwachten dat het vooral de materialen en arbeidsuren zijn die een grote rol spelen, zitten de meeste kosten hem toch echt in andere factoren. Deze hebben vooral te maken met de al bestaande constructie.
De meest bepalende factor is namelijk de draagkracht van zowel de constructie van de garage als de fundering. Beide moeten namelijk het gewicht van een extra bouwlaag kunnen dragen.
Op basis van de constructieberekening wordt bepaald of dit het geval is. Zo niet, dan moet de bestaande constructie en/of fundering verstevigd worden. Juist in dat verstevigen zitten de meeste kosten.
Dit komt doordat er veel op locatie gewerkt moet worden. Voor de constructie moeten er bijvoorbeeld extra elementen aan de staal constructie worden toegevoegd en voor de fundering moeten er ter plaatste palen langs de muur de grond in worden geduwd.
Hoewel iedereen weet dat dit de prijs aanzienlijk omhoog drijft, zijn de precieze kosten grijs gebied. Ze kunnen, afhankelijk van bijvoorbeeld de grootte van de verbouwing, variëren van €2.000 tot tienduizenden euro’s.
Het is daarom altijd iets wat je in overweging moet nemen wanneer je een opbouw wilt plaatsen.
Buiten deze factoren spelen de materialen ook een grote rol. Hoewel de keuze hierbij vaak niet afhangt van de kosten, maar meer van het uiterlijk van de materialen, is het toch handig om te weten welke materialen duurder zijn.
Voor een opbouw op een garage worden de volgende materialen gebruikt:
- Hout – €€ – 25 jaar
- Kunststof – €€ – 45 jaar
- Polyester – €€€ – 50 jaar
- Zink – €€€ – 50 jaar
- Steen – €€ – 50 jaar
Mocht je nou meer willen weten over de precieze kosten van deze materialen? Dan raad ik je aan om deze blog te lezen. Daar vind je een handige tool om een schatting te maken van de kosten voor jouw opbouw.
4 (financiële) voordelen van een dakopbouw op een garage
Na alle kosten, vergunnings- en verbouw procedures, is het wel fijn om te weten dat je het ook echt ergens voor doet. Dat er ook grote voordelen zitten aan het plaatsen van een opbouw en dat deze vaak ook financieel gerelateerd zijn.
De 4 grootste voordelen van een dakopbouw op jouw garage zijn:
- Je creëert extra leefruimte
- Je creëert extra opslag ruimte
- Geen verlies van tuin
- De waarde van de woning stijgt
Om de eerste drie voordelen samen te vatten is het voornaamste voordeel dat je veel extra ruimte kunt creëren op een gunstige plek. Deze ruimte kan vervolgens als leefruimte of als opslag gebruikt worden.
Wat betreft leefruimte kan je er bijvoorbeeld voor kiezen om een kantoor aan huis of een extra slaapkamer te maken. Zeker met een opbouw met plat dak kan je in de meeste gevallen twee extra ruimtes maken.
De opbouw functioneert goed als opslag wanneer je hem bereikbaar maakt vanuit de garage. Dit is handig voor de opslag van bijvoorbeeld gereedschap wanneer je veel in de garage aan het klussen bent.
Ik heb eerder al gezegd dat je de opbouw als een soort aanbouw aan de eerste verdieping kunt zien. Het grote voordeel is echter dat deze op een veel gunstigere plek geplaatst kan worden.
Waar je met de normale aanbouw tuin verliest, gebruik je nu een oppervlakte die niet eerder bereikbaar was.
Tot slot is er natuurlijk het onvermijdelijke voordeel dat de waarde van de woning aanzienlijk zal stijgen. Zeker in tijden van een woning te kort, zullen de extra m2 die je toevoegt erg veel waard zijn.
Hoeveel precies? Dat is vrij goed in te schatten. Kijk bijvoorbeeld naar huizen in jouw regio met een gelijke en iets grotere oppervlakte. Het verschil in prijs is vaak ontstaan door de grootte en juist dat verschil is het bedrag wat de opbouw op kan leveren.
Bereken zelf de kosten van jouw opbouw
Mocht je na het lezen van deze blog wel heel nieuwsgierig zijn geworden naar de kosten van de dakopbouw die jij op jouw garage wilt plaatsen, dan kan ik je gelukkig helpen.
Wanneer je op de knop hieronder drukt kom je bij onze gedetailleerde kostentool waarmee je de precieze kosten voor jouw opbouw kunt berekenen.
Je weet nu alles over de dakopbouw op een garage
Na het lezen van deze blog weet je dat je altijd een vergunning nodig hebt voor een dakopbouw en weet je hoe je deze aan moet vragen.
Ook weet je dat de kosten van de opbouw flink op kunnen lopen door het verstevigen van de bestaande constructie, maar dat de voordelen hier misschien wel tegen op wegen.
Hopelijk heb ik met al deze informatie jouw vragen beantwoord over het plaatsen van een dakopbouw.
Het kan natuurlijk zo zijn dat ik de vragen die je hebt niet heb beantwoord in deze blog?
Laat in dat geval even een berichtje achter in de reacties onderaan de blog. Dan help ik je zo snel mogelijk verder met jouw vragen.
Theo Sanders
op 13 Feb 2022