Het bouwen van een aanbouw zonder vergunning kan je veel tijd besparen omdat de aanvraag van zo’n vergunning vrij lang kan duren. Ook bespaar je kosten doordat je bijvoorbeeld geen legeskosten moet betalen voor de aanvraag van een vergunning.
Toch weten veel mensen niet dat je bij het bouwen van een aanbouw zonder vergunning toch aan wat regels moet voldoen. Wanneer je dit niet weet en hierdoor geen rekening houdt met deze regels, kan het flinke boetes of zelfs een bouwstop tot gevolg hebben.
Daarom leg ik je in deze blog precies uit wat de voorwaarden voor een vergunningsvrije aanbouw zijn. Hierdoor kom je niet voor verrassingen te staan wanneer je de aanbouw gaat bouwen!
Trouwens, het verschil tussen een uitbouw en aanbouw zorgt nog wel eens voor verwarring bij mensen. Gelukkig zijn de voorwaarden voor beide constructies hetzelfde en dus kan je deze blog ook gebruiken wanneer je een uitbouw gaat plaatsen!
Lees snel verder om erachter te komen of je zonder vergunning mag gaan bouwen.
Check of je vergunningplichtig bent!
Om te checken of je vergunningplichtig bent kan je onderstaande tool gebruiken. Zo kom je er binnen drie minuten achter of je een vergunning nodig hebt voor jouw aanbouw. De rest van de blog ligt elke stap in de tool toe.
Mocht je dus ergens niet uitkomen of wil je meer informatie over de stappen die genomen worden tijdens de vergunningcheck? Dan staat dit allemaal beschreven in de blog.
Voorwaarde 1. Een aanbouw zonder vergunning moet op het achtererf gebouwd worden
In deze blog zal ik in willekeurige voorwaarden bespreken. Dit komt doordat je aan alle voorwaarden moet voldoen. Voldoe je dus aan één van de voorwaarden niet? Dan kan je geen aanbouw zonder vergunning bouwen.
De eerste regel is: de aanbouw zonder vergunning moet op het achtererf gebouwd worden. Is dit niet het geval, dan gelden zijn de voorwaarden in de volgende hoofdstukken niet meer relevant en moet je sowieso een omgevingsvergunning aanvragen.
Eerst even kort het verschil tussen het voorerf en achtererf. De twee zijn bij een rijtjeshuis makkelijk uit elkaar te houden omdat het hier simpelweg om respectievelijk de voortuin en achtertuin gaat. Bij een hoekhuis, twee-onder-één kap of vrijstaand huis is dit minder makkelijk te zien.
Bij deze huizen begint de grens tussen de twee erven 1 meter vanaf de voorkant van het huis. Het gifje hierbeneden geeft dit ook aan.
Althans er geldt een uitzondering op deze regel! Maar daarvoor moet ik eerst uitleggen waarom je dan wel op het achtererf mag bouwen en niet op het voorerf.
Dit heeft te maken met de welstandseisen die de gemeente voor jouw wijk en dus jouw woning heeft vastgesteld. Hierin staat kort gezegd hoe jouw huis eruit moet zien. Dit alles wordt gedaan om het aanzicht van de wijk in stand te houden.
Je kan je voorstellen dat dit aanzicht zal veranderen wanneer je een aanbouw bouwt aan de voorkant van het huis, in het zicht van iedereen die de wijk bezoekt. Als de aanbouw aan de achterkant van het huis komt is dit niet het geval en is het dus wel zonder vergunning toegestaan.
Zoals ik eerder al aangaf is er een uitzondering op de regel!
Het kan zo zijn dat de gemeente geen welstandsnota met welstandseisen heeft opgesteld voor jouw wijk. In dat geval zijn er dus geen eisen om aan te voldoen en dus kan je ook hier zonder vergunning bouwen.
Althans… Om op het achtererf, of in de uitzonderlijke situatie op het voorerf, te bouwen zonder vergunning moet je ook nog aan de rest van de voorwaarden voldoen.
Voorwaarde 2. Je mag niet meer dan het toegestane bebouwingsgebied bebouwen
Om te voorkomen dat je de aanbouw over heel de tuin bouwt (ik heb ook geen idee waarom je dat zou doen) heeft de gemeente bepaalde percentages vastgesteld waarop je vergunningsvrij mag bouwen. Ga je hier dus overheen, dan moet de gemeente bepalen of dit toch is toegestaan.
Omdat het hier om percentages gaat heeft de uiteindelijke grootte van het gebied te maken met de grootte van de tuin. De regels lees je allemaal in de tabel hieronder…
| Is het bebouwingsgebied | Dan mag je bouwen | Plus |
|---|---|---|
| Kleiner of gelijk aan 100m2 | De helft van het gebied | – |
| Groter dan 100m2 en kleiner of gelijk aan 300m2 | 50m2 | 20% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 100m2 |
| Groter dan 300m2 | 90m2 | 10% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 300m2, tot een maximum van 150m2 |
Zoals je ziet zijn de regels niet al te ingewikkeld. Zeker de eerste categorie is vrij makkelijk te begrijpen aangezien je hier de grootte van de tuin door twee deelt. De categorieën die volgen zijn iets uitgebreider omdat er hier ook nog een extra deel gebouwd mag worden.
Om jou te helpen bepalen hoe groot jouw aanbouw zonder vergunning mag zijn heb ik onderstaande rekenformule:
Vergeet niet de al gebouwde bouwwerken in jouw tuin mee te tellen!
Voorwaarde 3. De aanbouw moet binnen de afgesproken afmetingen gebouwd worden
Naast het maximaal te bebouwen gebied zijn er ook nog regels omtrent de afmetingen van de aanbouw. Je mag dus alleen een aanbouw zonder vergunning bouwen als deze binnen deze afmetingen komt.
Wat de afmetingen dan zijn?
Allereerst moet de lengte van de aanbouw bekeken worden. Deze mag namelijk niet langer zijn dan 4 meter vanaf het hoofdgebouw. De regel is in principe dat je binnen de 4 meter moet bouwen, maar aangezien een aanbouw altijd aan het hoofdgebouw vast staat gaat het nu om de lengte van de constructie.
Daarnaast moet je ook nog rekening houden met een maximaal toelaatbare hoogte van de aanbouw. De constructie mag namelijk niet hoger dan 30cm boven de grens tussen de begane grond en eerste verdieping komen. Dit kan natuurlijk alleen als de hoofdconstructie meer dan één bouwlaag heeft.
Wanneer je in een woning met maar één bouwlaag woont, geldt dat de aanbouw niet hoger gebouwd mag worden dan het hoofdgebouw.
Het voordeel van deze maximale hoogtes is dat je waarschijnlijk toch niet van plan was om de aanbouw hoger te bouwen. Voor het eerste geval geldt dat de aanbouw vaak toch niet hoger dan die 30cm gebouwd wordt, omdat deze dan te dicht bij ramen komt van de eerste verdieping.
In het tweede geval wordt de aanbouw waarschijnlijk niet hoger dan de oorspronkelijke bouwlaag omdat het niet mooi is wanneer de toegevoegde constructie hoger is dan de hoofdconstructie.
Voorwaarde 4. De aanbouw komt niet aan een beschermde woning of monument
Wanneer je in een dergelijke woning zal dit vast niet de eerste keer zijn dat iemand je op de extra regels wijst die verbonden zijn aan deze woningen. Helaas zijn ook in het geval van de vergunningsaanvraag de regels net wat gedetailleerder.
Ik heb het in deze blog al even over de welstandsnota gehad, het bestand waarin verschillende welstandseisen zijn genoemd. Zoals ik toen al aangaf geven die welstandseisen voor ‘normale gebouwen’ aan hoe dit gebouw eruit moet zien. Hierdoor is bouwen op het voorerf alleen met een vergunning mogelijk.
Voor een beschermde woning of monument is het echter zo dat de extra regels er vaak voor zorgen dat je ook geen aanbouw zonder vergunning mag bouwen op het achtererf.
Kortom, een aanbouw zonder vergunning bouwen bij een beschermde woning of monument mag vrijwel nooit.
Het is wel belangrijk dat je vroegtijdig bekijkt of je in een dergelijke woning woont mocht je hier niet helemaal zeker van zijn. Hierdoor weet je van te voren of je een omgevingsvergunning nodig hebt en kan je deze meteen aanvragen. Het voordeel hiervan is dat je niet op de vergunning moet wachten wanneer je eigenlijk al wilde beginnen met bouwen.
De aanvraag kan namelijk wel 8 weken duren en in sommige gevallen zelfs langer!
Mocht je er te laat achter komen dat je een vergunning nodig hebt, stop dan onmiddellijk met bouwen en vraag de vergunning als nog aan. Doe je dit namelijk niet, dan kan de gemeente je een bouwstop opleggen, een boete geven of je zelfs verplichten om de verbouwing terug te draaien!
Voorwaarde 5: Je moet aan de gebruikseisen van een aanbouw zonder vergunning voldoen
Hoewel ik je in de introductie heb verteld dat de aanbouw aan het hoofdgebouw geplaatst wordt, mag deze niet zomaar als winkel, kantoor of opslagruimte gebruikt worden. Hiervoor zijn gebruikseisen opgesteld die ervoor zorgen dat de leefbaarheid van de wijk in stand wordt gehouden.
Waar een aanbouw zonder vergunning dan wel voor gebruikt mag worden?
Hij mag gebruikt worden als…
- Woonkamer
- Serre
- Berging
- Garage
- (Bij)keuken
Voorwaarde 6: Je moet aan het burenrecht voldoen
Helaas… Denk je na alle voorwaarden dat je van alle regels af bent, zijn er toch nog regels om aan te voldoen. Deze regels staan opgesteld in het Bouwbesluit en het burenrecht.
Let bij dit hoofdstuk extra goed op want veel mensen gaan hier de mist in. Zij denken namelijk dat een aangenomen persoon, zoals de aannemer van de verbouwing, verantwoordelijk is voor de verbouwing.
Dit is echter niet het geval! Jij bent er zelf verantwoordelijk voor dat de regels nageleefd worden tijdens de bouw van de aanbouw.
Dus laten we maar beginnen met de eerste regels.
Allereerst is er het burenrecht
Het kan voorkomen dat jouw buren tijdens of na de bouw van de aanbouw hinder ondervinden van de constructie. Misschien wordt er zonlicht geblokkeerd of is er nu minder uitzicht vanuit hun tuin.
Het burenrecht zorgt ervoor dat bepaald kan worden of de hinder die de buren ervaren gegrond is. Met andere woorden, of de buren recht hebben op klagen.
Wanneer het recht ingeschakeld moet worden heeft dit echter twee grote nadelen. Ten eerste is er het simpele feit dat je boze buren hebt. Ook wanneer eruit komt dat de buren geen recht van spreken hebben zullen zij niet blij zijn met de aanbouw en zal dit de relatie met de buren aantasten.
En je weet wat ze zeggen ‘een goede buur is beter dan een verre vriend’.
Ten tweede zal het veel tijd kosten om het conflict op de lossen. Dit betekent dat je lange tijd twijfel zult hebben of de aanbouw wel mag blijven staan en dus kost het veel energie.
Gelukkig is er voor dit alles een vrij simpele oplossing: ga een gesprek aan met je buren waarin je jouw plannen uitlegt. Dit voorkomt dat zij onverwachts zien dat je begonnen bent met de bouw van een aanbouw. Hierdoor kunnen zij zich al instellen op jouw plannen en zullen ze de plannen ook veel sneller accepteren. Zo kan jij de aanbouw bouwen en heb je ook nog blije buren.
Voorwaarde 7: Je moet aan het Bouwbesluit voldoen
Wanneer je al vaker actief bent geweest in de bouwwereld zal het Bouwbesluit je niet onbekend zijn. We kunnen wel stellen dat dit besluit de heilige graal is in de bouwwereld als het gaat om regelgeving en eisen waar een bouwwerk aan moet voldoen. Het is namelijk een bundel van reglementen die eerder als aparte documenten beschikbaar waren.
Het belangrijkste punt in het Bouwbesluit voor jouw aanbouw betreft de veiligheid van de constructie. Hierover staat informatie opgesteld in artikel 2.1 en 2.2 waar onder andere staat dat je de aanbouw moet voldoen aan vastgestelde NEN-EN 1990 normen.
Waar die naam voor staat is niet zo relevant. Hoe je aan de normen kunt voldoen is veel belangrijker.
En dit is eigenlijk heel simpel!
Met een constructieberekening kan je perfect aantonen dat jouw aanbouw stevig en veilig gebouwd is. In die berekening worden namelijk alle componenten berekend op het sterkte en dus is die berekening jouw garantie voor een veilige constructie.
Je laat de constructieberekening maken door een constructeur die hierdoor de verantwoordelijkheid voor de veiligheid op zich neemt. Dit betekent dat jij niet langer aansprakelijk bent wanneer er iets mis gaat in de constructie!
In een volgend hoofdstuk zal ik de voordelen uitgebreider bespreken.
Let op! Er is een lijst met uitzonderingen waar je rekening mee moet houden wanneer je een aanbouw gaat bouwen…
- Een dakterras op een aanbouw is niet toegestaan!
- Vergunningsvrij aanbouwen geldt niet voor recreatiewoningen en woonwagens
- Het is niet toegestaan een extra verdieping in de aanbouw te maken
Hieronder zie je de regels van het burenrecht, het Bouwbesluit en de Welstandseisen nog eens uitgezet.
Wat zijn de risico’s als je zonder bouwtekening en constructieberekening een aanbouw bouwt?
Voordat we beginnen met de risico’s moet ik je nog even uitleggen wanneer de bouwtekening nodig is.
Om een constructieberekening te kunnen maken moet de constructeur eerst een bouwtekening tot zijn beschikking hebben van de gewenste constructie. Aan de hand van die tekening kan hij alle componenten berekenen.
Zowel de tekening als de berekening zijn verplicht wanneer je een omgevingsvergunning aanvraagt… En dit is zeker niet voor niks!
Er zijn namelijk mensen die zonder beide documenten beginnen met bouwen omdat bijvoorbeeld hun aanbouw zonder vergunning gebouwd kan worden.
De risico’s die zij hiermee lopen zijn samen te vatten onder drie punten:
- Er ontstaat onnodige schade (scheuren, verzakkingen of erger)
- De constructie is een stuk duurder dan nodig
- De gemeente is niet blij
Er ontstaat onnodige schade
Het eerste risico wat men loopt is dat de constructie niet sterk genoeg is en hierdoor zwakheden laat zien in de vorm van scheuren of verzakkingen. Het kan zelfs zo zijn dat de schade nog veel erger wordt.
Voor een aanbouw moet bijvoorbeeld een fundering gemaakt worden. Als deze fundering niet sterk genoeg is kan de aanbouw gaan zakken. Het kan hierdoor zo zijn dat de woning onbewoonbaar verklaar wordt.
Dit is natuurlijk wel in het allerergste geval, maar een onveilige woning is voor niemand fijn!
Ook toon je met de berekening aan dat jij er alles aan hebt gedaan om de aanbouw zo veilig mogelijk te maken. Vanaf het moment dat de berekening gemaakt is ligt de verantwoordelijkheid bij de constructeur en heb jij dus niet de verantwoordelijkheid wanneer er toch schade ontstaat.
De constructie is een stuk duurder dan nodig
Naast de veiligheid spelen ook de kosten een belangrijke rol. Men denkt vaak dat ze door het niet laten maken van een bouwtekening en constructieberekening geld besparen.
Dit is ook wel zo, maar dan vooral op de erg korte termijn!
Een constructeur weegt namelijk niet alleen de meest veilige materialen met elkaar af, maar zal ook kijken naar het goedkoopste alternatief. Dit doet een aannemer vaak niet.
De aannemer zal waarschijnlijk overdimensioneren, dit is een moeilijk woord voor het te groot bouwen van de constructie. Dit doet hij natuurlijk voor de veiligheid, maar is vaak onnodig en zal de kosten van het materiaal en de uitvoering een stuk hoger maken.
Het risico op een boze gemeente
Tot slot is er nog het risico dat je niet aan kunt tonen dat de constructie aan het Bouwbesluit. Als de gemeente dit voldoende kan motiveren heb je een serieus probleem.
Je moet de constructie dan dusdanig aanpassen dat deze wel aan de normen voldoet. Dit wordt vaak gedaan door de constructie open te breken en verstevigen.
Een aanbouw zonder vergunning in het kort
Na het lezen van deze blog weet je hopelijk of je wel of geen aanbouw zonder vergunning mag bouwen. In het meest positieve geval heb je geen vergunning nodig en heb je zelfs al een constructieberekening.
Het kan natuurlijk ook zo zijn dat je de vergunning toch moet aanvragen. Hier kan je alle informatie over vinden in onze blogs!
Heb je nog vragen over het bouwen van een aanbouw zonder vergunning? Of heb je hulp nodig bij het aanvragen van de omgevingsvergunning?
Laat dan even een berichtje achter in onze berichtenbox! Wij helpen je graag verder.
