Wat zijn de kosten van een dakopbouw?

Jullie zijn er eindelijk uit. Vanwege gezinsuitbreiding wilde jullie een extra kamer op zolder. Een dakkapel was ook een optie, maar de nog grotere ruimte dankzij de opbouw is voor jullie erg fijn.

Na wat onderzoek gedaan te hebben zie je dat er wel veel verschillende soorten opbouwen worden genoemd. De vraag die dus rest is:

Wat gaat mijn dakopbouw kosten?

Kosten zijn voor veel mensen ontzettend belangrijk en al helemaal wanneer er op sommige punten in de verbouwing kosten te besparen zijn. Ook weet je of jouw opbouw binnen het verbouwbudget past en zorg je voor minder onvoorziene kosten.

Kortom. Het goed beantwoorden van deze vraag heeft meerdere voordelen.

Er zijn bij het plaatsen van een dakopbouw nogal wat stappen die je moet zetten voordat de opbouw er ook daadwerkelijk staat. In deze blog zal ik al deze stappen beschrijven en kom je er achter hoeveel jouw specifieke dakopbouw zal kosten.

Sneak preview: De makkelijkste manier om een eerste schatting te geven van de kosten van jouw dakopbouw is aan de hand van een prijs per meter of per vierkante meter. De prijs per meter voor een eenzijdige dakopbouw is €1.750 en die van de tweezijdige dakopbouw is €3.250.

Bereken zelf de kosten voor elk type dakopbouw!

Wanneer je nadenkt over het plaatsen van een dakopbouw zijn de kosten natuurlijk een belangrijke factor in je overwegingen. De vraag is alleen, hoe bereken je die kosten?

Helaas is dit lang niet altijd zo makkelijk. De prijzen tussen de verschillende soorten dakopbouw verschillen nogal en dit heeft dan weer te maken met vele factoren.

Gelukkig kunnen we wel een goede schatting maken van de kosten door naar het aantal meter of het aantal vierkante meters te kijken. Dit zullen misschien niet de daadwerkelijk kosten zijn, maar je krijgt zeker een goed beeld van waar je ongeveer aan moet denken.

Om de berekening makkelijker te maken heb ik een simpele tool ontwikkeld waarbij jij het aantal meters of vierkante meters aan moet geven per type dakopbouw. Wat elk type precies inhoud vertel ik je later in deze blog.

Aan de afbeeldingen in de tool zie je al wel wat ik met bijvoorbeeld een tweezijdige dakopbouw bedoel. Zo kan je waarschijnlijk al wel een inschatting maken wat voor opbouw jij het liefst zal plaatsen.

De factor die ook meeweegt is of je een prefab of maatwerk dakopbouw wilt. Ook dit leg ik later uit, maar voor nu is het belangrijk dat je weet dat een maatwerk opbouw duurder is en vooral geschikt is voor mensen die een hele specifieke wensenlijst hebben.

Maar wat moet je doen als je nog geen enkel antwoord hebt op de vragen?

Dan lees je eerst de rest van de blog en kom je later bij de tool terug.

Kan je al wel antwoord geven? Dan kan je de tool gebruiken om voor het lezen van de blog, een idee van de kosten te krijgen.

De verdeling van de kosten van jouw dakkapel

Nu je weet wat de kosten ongeveer zijn rest nog de vraag, waaraan ben ik dit bedrag dan kwijt?

Dit beschrijf ik in deze blog aan de hand van drie fases in het verbouwproces. Elke fase krijgt zijn eigen hoofdstuk en deze fases zijn…

• De vergunningsaanvraag
• Het ontwerp
• De uitvoering

De grafiek hieronder laat je alvast zien wat de invloed is van elk hoofdstuk op de totale kosten.

Hoewel het door deze grafiek lijkt dat de 5% van het ontwerp niet zoveel invloed heeft op de totale kosten, kan dit kleine stukje toch een groot verschil maken. Een goed ontwerp van een architect en constructeur bespaart aanzienlijk veel kosten.

Een slecht ontwerp van een dakopbouw is moeilijk uitvoerbaar voor de aannemer en is dus duurder. Daarnaast brengt een slecht ontwerp vaak meer materiaalkosten met zich mee.

De kosten van de vergunningsaanvraag voor een dakopbouw

Wanneer je een dakopbouw gaat plaatsen is deze altijd vergunningplichtig. Dit houdt in dat je een omgevingsvergunning aan moet vragen bij jouw gemeente, zodat zij kunnen bepalen of de dakopbouw geplaatst mag worden.

Bij het aanvragen van de omgevingsvergunning komen helaas wel extra kosten kijken. Dit zijn met name kosten voor de vergunning zelf, maar ook de kosten voor de documenten die nodig zijn tijdens de aanvraag.

Deze documenten zijn de bouwtekeningen en constructieberekening. Over de kosten van zowel de tekeningen en berekening vertel ik je in het volgende hoofdstuk meer.

De kosten voor de omgevingsvergunning zelf noemen we legeskosten. Dit zijn kosten die de gemeente rekent voor het in behandeling nemen voor jouw aanvraag. Je kan de legeskosten dus zien als een soort administratiekosten.

De hoogte van de kosten hangt af van jouw verbouwing. Ze worden namelijk berekend doormiddel van een vooraf bepaald percentage van de totale geschatte bouwkosten. Het percentage verschilt per gemeente, maar ligt over het algemeen tussen de 2 en 4%.

Tot slot zijn er nog kosten die niet altijd gelden tijdens de vergunningsaanvraag. Je kan er namelijk voor kiezen om de vergunningsaanvraag en het eventuele archiefonderzoek uit te besteden. Uiteraard zal het bedrijf wat je hiervoor inschakelt kosten rekenen.

Gelukkig voor jou zijn wij van mening dat de vergunningsaanvraag en het archiefonderzoek ook goed door jou zelf gedaan kunnen worden. Kijk voor informatie over hoe je dit doet op onze blogpagina!

De kosten van een dakopbouw op een beschermde woning

Wanneer je de opbouw op een beschermde woning wilt plaatsen heb je helaas met meer eisen te maken dan verbouwers van een ‘reguliere’ woning. Met die beschermde woning bedoelen we rijks- of gemeentelijke monumenten of een beschermd dorps- of stadsgezicht.

Door de extra regels is een architect meer tijd kwijt aan het intekenen van de opbouw. Hierdoor werken ze vaak met een vermenigvuldigingsfactor voor beschermde woningen. Deze factor zorgt voor het prijsverschil in de bouwtekeningen.

Maar ook voor de aannemer geldt dat hij een kwaliteit moet leveren die aan stengere eisen moet voldoen. Vaak op basis van de oude eigenschappen van het gebouw. Je wilt ten slotte ook niet dat er te veel oude schoonheid aan het gebouw verloren gaat.

Ontwerpkosten van een dakopbouw

Met de ontwerpkosten voor de dakopbouw bedoelen we de bouwtekeningen en constructieberekening. Zoals ik je net al vertelde heb je beide documenten altijd nodig wanneer je een dakopbouw gaat plaatsen omdat je vergunningplichtig bent.

De tekeningen en berekening zorgen er namelijk voor dat de gemeente kan toetsen of jouw dakopbouw voldoet aan alle eisen die zijn opgesteld in het Besluit bouwwerken leefomgeving.

Omdat je met een dakopbouw altijd vergunningplichtig bent, houdt een architect en constructeur ook vaak al rekening met die eisen. Check dit overigens altijd wel, zodat je zeker weet dat je bij een echte vakman aanklopt.

Een dakopbouw moet bijvoorbeeld voldoen aan vastgestelde veiligheidsnormen. Mocht de gemeente over de veiligheid twijfelen, dan kunnen ze de vergunningsaanvraag afwijzen.

Net als de kosten van de dakopbouw zelf, lopen ook de kosten van de bouwtekeningen en constructieberekening erg uiteen. Vrijwel geen enkele tekening is natuurlijk hetzelfde en dus hangt de prijs van veel factoren af.

Denk hierbij bijvoorbeeld aan de grootte van de dakopbouw of het type dak.

De prijzen van de bouwtekening beginnen rond de €430 en de prijzen van de berekening op €240. Hoe groter de dakopbouw, hoe hoger de prijs natuurlijk wordt.

Verder is het zo dat de prijzen tussen architecten zelf ook verschillen. Hier moet je er vooral opletten dat de architect op de hoogte is van eisen die door de gemeente zijn gesteld. Dat hij toch een goedkopere bouwtekening levert zegt namelijk niet per se dat hij ook slechte(re) bouwtekeningen levert.

Verschillende architecten werken veel in opdracht voor één bedrijf en kunnen dus binnen korte tijd precies leveren wat dat bedrijf nodig heeft. Dit scheelt uiteraard tijd en dus ook kosten.

De kosten van de dakopbouw tijdens de uitvoering

Dit hoofdstuk zal een beetje samenhangen met het vorige. Je moet tijdens de ontwerpfase namelijk rekening houden met kosten die we onder de uitvoering rekenen. Sterker nog, zoals ik in het eerste hoofdstuk al verklapte kan je kosten besparen op de uitvoering dankzij het goede ontwerp.

De factoren voor de uitvoering, de eigenschappen van de opbouw zelf, bespreek ik in dit hoofdstuk. Kosten van de dakopbouw worden namelijk beïnvloed door het soort opbouw, de materiaalkeuze en extra opties.

Het soort dakopbouw

Het soort dakopbouw, of het soort dak, van de opbouw is de meest bepalende factor. Er zijn namelijk drie keuzes die je in het eerste hoofdstuk al bent tegen gekomen.

De eerste optie is een eenzijdig schuin dak, ook wel een eenzijdige nokverhoging genoemd. De prijs voor het schuine dak kan worden geschat per meter. Het voordeel van de nokverhoging is dat deze meer stahoogte geeft dan een dakopbouw.

Het dak wordt namelijk aan een kant verlengd en dus zal er extra ruimte aan één kant van het dak ontstaan.

De prijs per meter voor een eenzijdige nokverhoging is €1.750.

De tweede optie is een tweezijdig schuin dak, oftewel een gehele (tweezijdige) nokverhoging. Uiteraard zal deze volledige nokverhoging voor nog meer ruimte zorgen dan de eenzijdige verhoging. Het dak wordt in dit geval niet geheel verrassend aan twee kanten verhoogd.

Ook voor deze volledige opbouw kan de prijs geschat worden op basis van het aantal meters. De prijs per meter is in dit geval €3.250.

Tot slot is er nog een extra verdieping wanneer je de opbouw op een plat dak wil bouwen. De kosten voor het laten plaatsen van de opbouw op een plat dak worden berekend per vierkante meter. De kosten voor deze dakopbouw zijn €1.100 per vierkante meter, hoewel deze prijs van veel meer factoren afhangt…

De dakopbouw met plat dak

Hoewel je het misschien niet zou zeggen is een dakopbouw op een plat dak de meest lastige opbouw. Sterker nog, het is vaak ook nog de duurste opbouw die je kunt plaatsen.

Dit ligt aan meerdere factoren die ik kort zal toelichten.

Allereerst is er altijd een trapgat met trap nodig omdat er een nieuwe verdieping gemaakt wordt. Dit is anders bij de nokverhogingen waar dit trapgat al was gemaakt. Het maken van dat trapgat brengt uiteraard extra kosten met zich mee.

Verder is het heel bepalend of het dak kan dienen als verdiepingsvloer.

Zoals gezegd wordt er een nieuwe verdieping gemaakt en dus zal het voormalige dak nu als vloer dienen. Je kan je voorstellen dat het dragen van sneeuw veel minder belastend is dat het dragen van extra wanden, een dak en meerdere mensen die zich op de verdieping begeven.

Voldoet de vloer niet en is deze dus onvoldoende dragend? Dan moet deze sterker gemaakt worden door middel van bijvoorbeeld balken. Uiteraard zorgt dit ook voor extra kosten die op kunnen lopen tot een paar duizend euro.

Daarnaast zal het ook nog uitmaken of er bijvoorbeeld grind op het dak ligt, omdat dit verwijderd moet worden.

Een dakopbouw en de fundering van jouw huis

De meest bepalende factor die gelukkig in veel gevallen niet op gaat, is de draagkracht van de fundering. Dit zal in eerste instantie misschien een rare factor zijn omdat de twee zich letterlijk aan beide uiteinden van de woning begeven. Toch is de fundering een stuk belangrijker dan je nu misschien denkt.

De bestaande woning moet de extra bouwlaag die jij gaat bouwen namelijk wel aankunnen. Zeker wanneer je bouwt op een plat dak zal je erg veel extra gewicht op de woning laten rusten. Dit moet allemaal gedragen worden door de fundering van het huis.

Kan de fundering het niet aan? Dan moet deze versterkt worden voordat de opbouw geplaatst wordt. Hierdoor schieten de kosten exponentieel omhoog.

Je kan ervan uitgaan dat de dakopbouw ineens twee keer zo duur wordt. Dit klinkt misschien als een groot grijs gebied, maar dat is het ook. De extra kosten kunnen zomaar variëren van 2.000 euro extra tot tienduizenden euro’s extra.

Buiten de extra kosten, is het ook nog veel gedoe om de fundering te versterken. Vaak moet heel de begaande grond op de schop en dus ben je niet alleen boven aan het klussen maar ook op de onderste verdieping. Zo moeten er funderingsvloeren worden aangepast of nieuwe funderingspalen geslagen worden.

Kortom…

Alles wordt moeilijker wanneer de bestaande fundering niet voldoet.

De materialen voor een dakopbouw

Voor de een- en tweezijdige dakopbouw geldt dat je in principe vrij bent om de gewenste materialen te kiezen. In de lijst hieronder staan de materialen met hun gemiddelde levensduur en prijsklasse:

• Hout – €€ – 25 jaar
• Kunststof – €€ – 45 jaar
• Polyester  – €€€ – 50 jaar
• Zink – €€€ – 50 jaar
• Steen – €€ – 50 jaar

Waar we bij een dakopbouw vanuit gaan is dat het het meest voordelig is om lichte materialen te gebruiken. Zeker wanneer het gaat om een opbouw op een plat dak.

Voor deze opbouw zijn er namelijk drie varianten die het meeste gekozen worden. Vooral door de eisen die zijn opgesteld door de gemeente.

De eerste variant, een houten binnenwand en buitenkant, raden wij altijd aan omdat het zo licht mogelijk is. Zo voorkom je eerder genoemde problemen met de draagkracht van de verdiepingsvloer of de fundering.

De tweede variant is een een houten binnenwand met steenstrips als buitenwand. Dit raden wij aan wanneer de gemeente vanuit de welstandseisen bepaalt dat de opbouw in het straat beeld moet passen en dat deze van steen gemaakt moet zijn. Steenstrips zijn een stuk lichter dan bakstenen en dankzij het houtenframe heb je toch nog een vrij lichte opbouw.

Tot slot is er nog de volledig stenen variant. Deze wordt eigenlijk alleen gekozen wanneer de gemeente dit verplicht.

Er zijn ook nog extra opties voor de dakopbouw

Uiteraard kan je de opbouw zo comfortabel mogelijk maken door opties toe te voegen die niet noodzakelijk zijn maar wel fijn. Een groot aantal van die opties vind je in de tabel hierbeneden.

Ook kan je bijvoorbeeld nog kiezen voor een groen dak of een dakterras op de opbouw.

Tot slot zijn er ook nog opties zoals een keuken of badkamer die je op de nieuwe verdieping plaatst. Dit wordt veel gedaan maar zorgt uiteraard wel voor veel extra kosten.

Dit zijn de (financiële) voordelen van een dakopbouw!

Na al de kosten in deze blog is het extra fijn om te weten dat het plaatsen van een dakopbouw veel voordelen heeft. Niet alleen financiële voordelen, maar ook voordelen als het gaat om bijvoorbeeld woongenot.

De grootste voordelen van de opbouw zijn…

• De ruimte oogt groter
• Meer lichtinval op de bovenverdieping
• Een extra verdieping
• Meer leefruimte
• De waarde van de woning stijgt

Eerst de niet financiële voordelen, want je wil natuurlijk ook van de dakopbouw genieten wanneer je zelf nog in het huis woont. Al die niet financiële voordelen kunnen we samenvatten als het verhogen van het woongenot.

Dankzij de dakopbouw wordt extra ruimte gecreëerd en oogt de ruimte ook groter. In het geval van een opbouw op een plat dak wordt zelfs een extra verdieping gemaakt.

Het financiële voordeel ontstaat vooral door die extra ruimte. De waarde van de woning zal namelijk stijgen, soms zelfs meer dan de opbouw in eerste instantie heeft gekost.

Een dakopbouw creëert namelijk zoveel ruimte dat er een volledige extra slaapkamer gerealiseerd kan worden.

Tip: ga eens op Funda na wat woning met een gelijk aantal slaapkamers in jouw regio kosten. Vervolgens zoek je op wat de prijzen zijn voor woningen met één slaapkamer meer. Zo kan je al een goede inschatting maken van de toegevoegde financiële waarde.

Bereken nu zelf de kosten van jouw dakopbouw!

Ik had hem in deze blog al even aangekondigd. Met de handige tool die je hierbeneden vindt kan je al een schatting maken van de kosten van jouw dakopbouw. Door op de knop onderaan de tool te klikken kom je bij onze gedetailleerde kostentool!

Tot slot

Hopelijk weet je nu alles over de kosten van jouw dakopbouw en weet je precies waar de kosten vandaan komen. Wil je nou tips om op de kosten die ik in deze blog bespreek, bekijk dan deze blog eens waarin ik 8 concrete tips geef om kosten te besparen.

Als ik mij aan mijn belofte heb gehouden is het niet meer nodig om nu te vragen of er nog iets onduidelijk is. Maar dit kan natuurlijk wel.

Heb je daarom nog vragen over de verschillende opties of heb je specifieke vragen over een dakopbouw?

Laat dan even een reactie achter onderaan deze blog. Dan proberen wij je zo goed en spoedig mogelijk te helpen.